Assurances immobilières : PNO, GLI, MRH et protection juridique

Mettre un logement en location, c'est exposer un patrimoine à des risques réels : un dégât des eaux, un incendie, un loyer qui ne tombe plus, un locataire qui dégrade le bien ou un litige qui s'enlise. Les assurances immobilières existent pour transformer ces aléas en charges maîtrisées. Encore faut-il comprendre qui assure quoi, car le bailleur et le locataire n'ont ni les mêmes obligations ni les mêmes contrats. Cette page pilier fait le tour des quatre assurances clés de la location, MRH, PNO, GLI et protection juridique, pour vous aider à bâtir une couverture cohérente.

Bonne nouvelle pour le propriétaire qui gère seul : ces protections n'imposent pas de passer par une agence. Vous pouvez gérer vos baux, vos quittances et vos diagnostics avec l'application gratuite laubja, et compléter ce socle par les bonnes assurances. C'est précisément le sujet de ce silo.

Quelles assurances pour mettre en location

La règle de départ est simple : chaque partie assure ce qui la concerne. Le locataire couvre sa responsabilité d'occupant et ses biens. Le bailleur couvre son bien en tant que propriétaire, ses revenus locatifs et ses éventuels litiges. Confondre les deux conduit soit à des trous de garantie, soit à payer deux fois la même chose.

Voici la répartition habituelle des assurances autour d'une mise en location :

Avant même de parler de couverture, l'assurance s'inscrit dans le contrat de location : l'attestation MRH du locataire est une pièce que le bailleur exige à la signature, puis chaque année. Pensez à prévoir cette clause dans le bail. Notre attestation d'assurance au bail vous montre comment l'intégrer proprement.

MRH : l'assurance du locataire

La multirisque habitation (MRH) est l'assurance que doit souscrire le locataire. Pour un logement loué nu à titre de résidence principale, le locataire a l'obligation légale d'assurer au minimum les risques locatifs : dégâts des eaux, incendie et explosion (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). En pratique, les contrats MRH vont bien au-delà et couvrent aussi le vol, le bris de glace, la responsabilité civile et les biens personnels de l'occupant.

Le bailleur exige une attestation d'assurance au moment de la remise des clés, puis lors de chaque renouvellement. Si le locataire ne s'assure pas malgré une mise en demeure, le bailleur dispose de deux leviers : la résiliation du bail (si une clause résolutoire le prévoit), ou la souscription d'une assurance pour le compte du locataire avec récupération de la prime via le loyer. Pour tout comprendre des obligations de l'occupant, consultez notre page dédiée à l'assurance habitation locataire.

À retenir : la MRH protège le locataire et la responsabilité qu'il engage dans le logement, mais elle ne protège pas le bailleur contre tout. Un logement vide entre deux baux, ou un sinistre dont le locataire n'est pas responsable, échappe à cette couverture.

PNO : l'assurance du propriétaire bailleur

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat socle du bailleur. Elle couvre le logement mis en location dans les situations que la MRH du locataire ne prend pas en charge : vacance locative, sinistre sans responsable identifié, défaut d'assurance du locataire, dommages aux parties privatives du propriétaire.

Depuis la loi ALUR, la PNO est obligatoire pour tout propriétaire d'un lot en copropriété, au minimum pour la responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour une maison individuelle hors copropriété, la loi ne l'impose pas, mais l'absence de PNO laisse le bailleur exposé : en cas de carence d'assurance du locataire ou de sinistre survenu pendant une période de vacance, c'est le propriétaire qui supporte seul les conséquences.

La PNO est généralement peu coûteuse au regard du risque couvert, et c'est la première brique à poser pour tout bailleur, comme l'assurance PNO bailleur le détaille. Elle se combine ensuite avec les garanties qui ciblent le risque financier (GLI) et le risque de conflit (protection juridique).

GLI : se protéger des loyers impayés

La garantie loyers impayés (GLI) est l'assurance qui couvre le risque numéro un du bailleur : un locataire qui cesse de payer. Au-delà des loyers et charges impayés, la plupart des contrats GLI prennent en charge les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie et les frais de procédure d'expulsion.

La GLI repose sur des conditions d'éligibilité du locataire, généralement un taux d'effort plafonné (loyer charges comprises rapporté aux revenus) et la justification d'une situation stable. Le bailleur doit donc constituer un dossier de candidature solide avant la signature, ce qui rejoint les bonnes pratiques pour trouver un bon locataire.

Point juridique important : on ne peut pas, en principe, cumuler une GLI avec un cautionnement par une personne physique pour un même logement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Il faut donc choisir entre la GLI (assurance) et la caution (engagement d'un tiers). Notre comparatif garantie loyers impayés aide à trancher selon votre profil de locataire et votre aversion au risque.

Protection juridique du bailleur

Être bailleur, c'est aussi s'exposer à des litiges qui n'ont rien à voir avec un impayé : contestation d'un état des lieux de sortie, retenue sur dépôt de garantie discutée, troubles de voisinage, malfaçons après des travaux, désaccord en assemblée de copropriété. La protection juridique intervient sur ce terrain.

Concrètement, elle apporte trois choses : une information juridique pour savoir où vous en êtes de vos droits, un accompagnement dans la phase amiable, et la prise en charge des frais de procédure (avocat, expertise, huissier) si le conflit va jusqu'au tribunal. Elle se distingue nettement de la GLI : la GLI couvre l'argent qui ne rentre pas, la protection juridique couvre le conflit lui-même.

Pour un bailleur qui gère en direct, c'est un filet de sécurité utile, notamment au moment sensible de l'état des lieux et de la restitution du dépôt de garantie, deux sources fréquentes de désaccords.

Le pack complet du bailleur

Combinées, ces assurances forment une protection en couches. Chacune répond à un type de risque distinct, et leur cohérence vaut mieux que l'accumulation. Voici une façon de raisonner par priorité :

• Socle (le bien) : la PNO, obligatoire en copropriété, qui protège le logement et comble les trous laissés par la MRH du locataire.
• Revenus (l'argent) : la GLI, pour sécuriser les loyers face au risque d'impayé et de dégradation.
• Conflits (le droit) : la protection juridique, pour ne pas affronter seul un litige locatif ou de voisinage.
• Côté locataire : la MRH, exigée au bail, qui boucle le dispositif côté occupant.

L'erreur courante consiste à empiler des garanties redondantes (par exemple une GLI et un cautionnement, normalement non cumulables) ou, à l'inverse, à laisser un risque majeur découvert (pas de PNO en copropriété, alors qu'elle est obligatoire). Le bon réflexe est de partir de votre situation réelle : type de bien, copropriété ou non, profil du locataire, tolérance au risque financier.

laubja vous aide d'abord à poser le socle documentaire et opérationnel de votre location, gratuitement : bail conforme, quittances, suivi des paiements, gestion du DPE, état des lieux, révision du loyer selon l'IRL et vérification de l'encadrement des loyers. Sur cette base saine, les assurances viennent compléter la maîtrise du risque.

Consorces, courtier ORIAS 25009380

laubja est édité par Consorces SAS, intermédiaire d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380 (immatriculation vérifiable sur www.orias.fr). Cette qualité de courtier nous autorise à vous informer et à vous accompagner sur les assurances immobilières, dans le respect du devoir de conseil prévu par la directive sur la distribution d'assurances (DDA).

Concrètement, cela veut dire que notre rôle est de clarifier vos besoins, de vous expliquer les garanties et leurs limites, et de vous orienter vers une couverture adaptée, sans pression commerciale. L'application laubja reste gratuite : elle est financée par cette activité de courtage, ce qui aligne notre intérêt sur le vôtre, à savoir des bailleurs bien protégés et des locations qui se passent bien.

Si vous voulez approfondir un contrat en particulier, parcourez les pages dédiées de ce silo : assurance PNO bailleur, garantie loyers impayés, protection juridique bailleur et assurance habitation locataire.

Aller plus loin

Pour comparer les offres et choisir la bonne protection selon votre situation, explorez les guides de ce silo :