Encadrement des loyers en 2026 : villes, calcul et vérification

L'encadrement des loyers limite le montant qu'un bailleur peut demander à la mise en location ou au renouvellement du bail, dans certaines zones tendues. Si votre logement se situe dans l'un des territoires concernés, le loyer ne peut pas être fixé librement : il doit respecter un plafond calculé à partir d'un loyer de référence officiel. Ce guide pilier réunit tout ce qu'un propriétaire bailleur doit savoir en 2026 : le fonctionnement du dispositif, les 9 territoires couverts, la méthode de calcul, le complément de loyer, les recours en cas de dépassement et le statut juridique du dispositif.

laubja est une application gratuite de gestion locative pour les propriétaires qui gèrent leurs biens en direct, sans agence. Elle intègre un outil de vérification de l'encadrement des loyers, en plus de la génération de baux conformes, des quittances et du suivi de la révision IRL. Vous pouvez parcourir ce guide puis vérifier votre situation directement dans l'app.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est un dispositif prévu par la loi ELAN (article 140). Il s'applique aux logements loués nus ou meublés, à usage de résidence principale, situés dans des communes ou intercommunalités candidates et autorisées par décret. Dans ces zones, chaque année, un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, déclinés selon le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (meublé ou non meublé).

Concrètement, le loyer demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond, le loyer de référence majoré. Le dispositif vise à freiner la hausse des loyers dans les marchés les plus tendus, tout en laissant au bailleur la possibilité de justifier un loyer plus élevé via un complément de loyer dans des cas précis. Il ne faut pas le confondre avec le plafonnement des révisions annuelles, qui repose sur l'IRL et concerne tout le territoire.

À retenir : l'encadrement des loyers (plafond à la mise en location) et la révision annuelle indexée sur l'IRL sont deux règles distinctes qui peuvent s'appliquer simultanément à un même logement.

Comment ça marche : loyer de référence, majoré et minoré

Le mécanisme repose sur trois valeurs publiées chaque année par l'arrêté préfectoral, pour chaque catégorie de logement :

• Le loyer de référence : un loyer médian observé au mètre carré de surface habitable, pour la catégorie concernée.
• Le loyer de référence majoré : le loyer de référence augmenté de 20%. C'est le plafond à ne pas dépasser pour le loyer de base.
• Le loyer de référence minoré : le loyer de référence diminué de 30%. Il sert de plancher en cas d'action en réévaluation d'un loyer sous-évalué.

Le calcul s'appuie toujours sur la surface habitable et non sur la surface Carrez. Pour obtenir le loyer maximal autorisé, on multiplie le loyer de référence majoré (en euros par m²) par la surface habitable du logement. Le loyer hors charges et hors complément de loyer ne peut pas dépasser ce résultat.

Exemple chiffré : un studio de 25 m² de surface habitable dans un secteur où le loyer de référence majoré s'établit à 32 euros par m². Le plafond mensuel est de 25 × 32 = 800 euros hors charges. Un loyer affiché à 850 euros serait non conforme, sauf complément de loyer dûment justifié. Pour approfondir la méthode et les déclinaisons par catégorie, consultez notre page dédiée au loyer de référence majoré.

Les 9 territoires concernés en 2026

En 2026, neuf territoires appliquent l'encadrement des loyers. En dehors de ces zones, le loyer initial reste fixé librement par le bailleur (sauf en zone tendue où s'applique seulement la limite à la relocation).

• Paris
• Lille (avec Hellemmes et Lomme)
• Lyon et Villeurbanne
• Plaine Commune (Seine-Saint-Denis)
• Est Ensemble (Seine-Saint-Denis)
• Montpellier
• Bordeaux
• Pays Basque
• Grenoble-Alpes Métropole

Chaque territoire publie ses propres grilles de loyers de référence, mises à jour annuellement. Les montants varient fortement d'une ville à l'autre et même d'un quartier à l'autre. Pour le détail commune par commune, les périmètres exacts et les liens vers les grilles officielles, consultez notre page les 9 villes concernées.

Vérifier si votre loyer respecte l'encadrement

Pour vérifier un loyer, procédez en quatre étapes :

• Confirmez que le logement se situe dans l'un des 9 territoires encadrés.
• Identifiez la catégorie du logement : secteur géographique, nombre de pièces principales, époque de construction, meublé ou non.
• Relevez le loyer de référence majoré correspondant dans la grille en vigueur, exprimé en euros par m².
• Multipliez ce loyer majoré par la surface habitable, puis comparez au loyer hors charges et hors complément.

L'application laubja automatise cette vérification : vous saisissez l'adresse, la surface habitable et les caractéristiques du logement, et l'outil indique le plafond applicable et l'écart éventuel. C'est gratuit et utile aussi bien au bailleur qui fixe un loyer qu'au locataire qui veut contrôler le sien. Vous pouvez l'utiliser avant même de rédiger le bail, puis générer ensuite un bail conforme directement dans l'app.

Bon réflexe : le bail d'un logement encadré doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, ainsi que le montant du complément de loyer le cas échéant.

Complément de loyer et recours

Le bailleur peut demander un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, qui n'ont pas été prises en compte dans la fixation du loyer de référence et qui ne sont pas communes aux logements de la même catégorie. La justification doit être réelle et figurer au bail. Certains éléments ne peuvent jamais fonder un complément (par exemple des défauts de décence). Pour savoir ce qui est admis ou abusif, lisez notre page complément de loyer.

Si le loyer dépasse le plafond sans complément justifié, le locataire dispose de voies de recours : demande amiable de mise en conformité, saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge. Le bailleur peut être condamné à restituer le trop-perçu et encourir une amende administrative. Les délais, les pièces à réunir et les sanctions sont détaillés sur notre page dépassement et recours.

Côté révision annuelle, attention à ne pas cumuler les erreurs : la révision reste plafonnée à l'évolution de l'IRL et ne doit jamais conduire à dépasser le loyer de référence majoré en vigueur. Elle est par ailleurs facultative et gelée pour les passoires thermiques classées F ou G au DPE. Notre guide sur la révision d'un loyer encadré explique comment combiner les deux règles sans risque.

Statut du dispositif et échéance du 25 novembre 2026

L'encadrement des loyers résulte d'une expérimentation nationale dont l'échéance est fixée au 25 novembre 2026. Une loi de pérennisation est en cours d'examen, mais sa prolongation n'est pas définitivement acquise à ce jour. Dans l'intervalle, les arrêtés préfectoraux en vigueur continuent de s'appliquer dans les 9 territoires concernés et doivent être respectés pour tout nouveau bail ou renouvellement.

Pour un bailleur, la conséquence pratique est simple : tant que le dispositif est en vigueur dans votre commune, vous devez fixer un loyer conforme et le mentionner dans le bail. Nous mettons cette page à jour dès qu'une évolution législative est confirmée.

Au-delà de l'encadrement : sécuriser sa location

Respecter l'encadrement est une première brique de conformité, mais une location bien gérée suppose aussi des documents en règle (bail, état des lieux, quittances) et une protection adaptée des deux parties. Le locataire doit fournir une attestation d'assurance habitation (MRH) à la signature du bail, et le bailleur a intérêt à étudier une assurance propriétaire non occupant (PNO) ainsi qu'une garantie contre les loyers impayés.

laubja est éditée par Consorces SAS, immatriculée à l'ORIAS sous le numéro 25009380 en qualité d'intermédiaire d'assurance. À ce titre, nous pouvons vous présenter, dans le respect du devoir de conseil, des solutions d'assurance adaptées à votre situation de bailleur ou de locataire. L'information reste neutre : vous restez libre de votre choix.

Qui édite laubja

laubja est une application web gratuite de gestion locative destinée aux propriétaires bailleurs qui gèrent leurs biens en direct. Elle est éditée par Consorces SAS, intermédiaire d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380 (vérifiable sur www.orias.fr). L'application est financée par l'activité de courtage en assurance de Consorces, ce qui permet de proposer gratuitement les outils de gestion : baux conformes, quittances, suivi des loyers, gestion du DPE, état des lieux, révision IRL, portail locataire et vérification de l'encadrement des loyers.

Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les valeurs de loyers de référence applicables dépendent toujours de l'arrêté préfectoral en vigueur dans votre commune.

Aller plus loin : l'encadrement ville par ville

Chaque territoire a ses propres grilles et son propre périmètre. Consultez le guide dédié à votre ville, puis vérifiez le plafond exact avec le simulateur d'encadrement :