Chaque année, le bailleur qui loue en direct peut ajuster le loyer de son locataire. Cet ajustement n'est ni libre ni automatique : il est encadré par l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Réviser le loyer IRL répond à une formule précise, à une clause à prévoir dans le bail et à un délai strict. Ce guide détaille le calcul, donne un exemple chiffré avec les valeurs récentes, et rappelle les cas où la révision est tout simplement interdite. Pour aller plus loin sur la gestion en direct, consultez notre Guide de la gestion sans agence.
Qu'est-ce que l'IRL
L'IRL, ou indice de référence des loyers, est un indice trimestriel publié par l'INSEE. Il sert de plafond légal à l'augmentation des loyers d'habitation. La révision du loyer en cours de bail est indexée sur cet indice : elle est facultative et plafonnée à l'évolution de l'IRL, conformément à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Concrètement, l'IRL reflète l'inflation hors loyers et hors tabac. Il évolue de trimestre en trimestre. Voici les valeurs récentes de l'indice, à utiliser pour vos calculs :
| Trimestre | Valeur de l'IRL |
|---|---|
| 2025, 2e trimestre (T2) | 146,68 |
| 2025, 3e trimestre (T3) | 145,77 |
| 2025, 4e trimestre (T4) | 145,78 |
| 2026, 1er trimestre (T1) | 146,60 |
On remarque que l'IRL n'augmente pas toujours : il peut stagner, voire reculer légèrement d'un trimestre à l'autre. C'est important, car la révision suit strictement cette évolution : si l'indice baisse sur un an, vous ne pouvez pas augmenter le loyer.
La formule de calcul de la révision
La règle est simple et tient en une ligne. Le nouveau loyer se calcule ainsi :
Nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre, un an plus tôt)
Trois éléments suffisent : le loyer hors charges actuel, l'IRL du trimestre de référence (celui prévu par la clause de votre bail) et l'IRL du même trimestre l'année précédente. La révision ne porte que sur le loyer hors charges, jamais sur les charges ni sur le dépôt de garantie.
Quel trimestre de référence retenir
Le trimestre de référence est en principe indiqué dans la clause de révision du bail. À défaut de précision, on retient le dernier IRL publié à la date de signature du contrat. Une fois ce trimestre fixé, il reste le même chaque année : la révision compare toujours le trimestre de référence de l'année en cours à celui de l'année précédente.
Pour automatiser ce calcul sans risque d'erreur, l'application laubja intègre le calcul de révision IRL et conserve l'historique de vos loyers. Vous évitez les oublis de trimestre et les arrondis approximatifs.
Exemple chiffré avec les valeurs IRL récentes
Prenons un loyer hors charges de 800 euros par mois. La clause du bail prévoit une révision au 1er trimestre, c'est-à-dire l'IRL du T1. On compare donc l'IRL 2026-T1 (146,60) à l'IRL 2025-T1.
Pour rester sur les valeurs vérifiées de ce guide, illustrons avec un trimestre de référence au T2. La révision au 2e trimestre 2025 compare l'IRL 2025-T2 (146,68) à celui de l'année précédente. Voici la mécanique du calcul, étape par étape, avec un loyer de 800 euros et un indice de référence qui passe par exemple de 143,00 à 146,68 :
- Loyer actuel : 800 euros
- IRL de référence (année en cours) : 146,68
- IRL de référence (année précédente) : 143,00
- Calcul : 800 x (146,68 / 143,00) = 800 x 1,02573 = 820,58 euros
Le loyer révisé passe donc de 800 à 820,58 euros par mois, soit une hausse de 20,58 euros. On arrondit en général au centime. Cette augmentation est le maximum autorisé : vous pouvez appliquer moins, jamais plus. La révision étant facultative, vous pouvez aussi choisir de ne pas l'appliquer du tout cette année.
À noter : si l'IRL du trimestre de référence est inférieur à celui de l'année précédente, le résultat du calcul est négatif. Dans ce cas, le loyer ne peut pas augmenter et reste inchangé.
La clause de révision est obligatoire pour réviser
Point essentiel souvent ignoré : sans clause de révision écrite dans le bail, aucune augmentation annuelle n'est possible. La révision n'est pas un droit automatique du bailleur, elle découle d'une stipulation contractuelle. Le bail doit mentionner l'existence de la révision et préciser le trimestre IRL de référence retenu.
Si vous rédigez votre contrat vous-même, vérifiez que cette clause y figure bien. Nos explications sur la clause de révision dans le bail détaillent la rédaction conforme. Un bail sans clause de révision fige le loyer pour toute la durée de location : c'est une erreur fréquente et coûteuse pour le bailleur autonome.
Le délai d'un an pour réviser
La révision doit intervenir dans l'année qui suit la date prévue par la clause. Si vous laissez passer ce délai d'un an, la hausse de l'année écoulée est perdue : elle n'est pas rétroactive et ne peut pas être rattrapée plus tard. Vous ne pourrez réviser qu'à partir de la nouvelle échéance annuelle, sur la base de l'indice du moment.
Autrement dit, oublier une révision revient à renoncer définitivement à l'augmentation de cette année-là. C'est l'une des raisons pour lesquelles un suivi rigoureux des échéances est précieux quand on gère ses locations en direct. L'application laubja envoie un rappel à la date anniversaire et propose le calcul prêt à l'emploi, ce qui évite ce type d'oubli.
Comment notifier la révision au locataire
La révision ne s'applique pas en silence : il est recommandé d'informer le locataire par écrit du nouveau montant et de la base de calcul (loyer initial, indices utilisés). Cette transparence limite les contestations et facilite l'émission des quittances aux nouveaux montants.
Cas où la révision est interdite
Deux situations bloquent purement et simplement la révision, même si la clause existe et que le délai est respecté.
Logement classé F ou G au DPE (passoire thermique)
Depuis le 24 août 2022, la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le loyer de ces passoires thermiques est gelé tant que des travaux n'ont pas amélioré leur classement. Ce gel s'applique même si le bail contient une clause de révision en bonne et due forme. Pour comprendre toutes les conséquences, consultez notre page sur le gel des loyers des passoires.
Loyer plafonné par l'encadrement
Dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers, la révision IRL reste possible, mais le loyer révisé ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré applicable (loyer de référence +20%, calculé sur la surface habitable). L'encadrement agit comme un plafond absolu : si le calcul de révision conduit à un montant supérieur à ce plafond, c'est le plafond qui s'impose. Neuf territoires sont concernés en 2026, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux et Montpellier.
Et l'assurance dans tout ça
La révision du loyer est un moment clé du suivi locatif, au même titre que la vérification de l'attestation d'assurance habitation du locataire ou de votre propre couverture de bailleur. Consorces, éditeur de laubja et courtier immatriculé à l'ORIAS (numéro 25009380), peut vous accompagner sur ces sujets si vous le souhaitez, en toute transparence et conformément au devoir de conseil. L'objectif de laubja reste avant tout de vous aider à gérer vos locations gratuitement et sereinement.