Signer un bail ne suffit pas. Pour être complet et difficile à contester, le contrat de location doit s'accompagner d'un ensemble de documents annexes prévus par la loi. La notice d'information, le dossier de diagnostics techniques, l'état des lieux et, en copropriété, certains documents collectifs forment le socle de ce que l'on appelle souvent le kit de location. À ces pièces s'ajoutent la justification d'assurance du locataire et, en zone tendue, les mentions liées à l'encadrement des loyers. Ce guide passe en revue chaque annexe obligatoire du bail en 2026 et se termine par une checklist complète pour ne rien oublier au moment de la mise en location.
laubja, l'application gratuite de gestion locative pour les propriétaires bailleurs qui gèrent sans agence, permet de générer le bail, d'y annexer les pièces et de centraliser le dossier de location dans un même espace. Vous pouvez parcourir ce guide, puis constituer votre dossier directement dans l'app.
Pourquoi les annexes du bail sont obligatoires
Les annexes ne sont pas de simples formalités administratives. Elles ont une fonction d'information et de preuve. La loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR puis la loi ELAN, encadre le contenu du contrat de location et impose au bailleur de remettre au locataire un certain nombre de documents au moment de la signature. L'objectif est de rééquilibrer la relation entre les parties en garantissant au locataire une information claire sur ses droits, sur l'état du logement et sur les risques associés.
Concrètement, une annexe manquante peut affaiblir la position du bailleur en cas de litige. Sans état des lieux d'entrée, par exemple, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui rend toute retenue sur dépôt de garantie très difficile à justifier. Un diagnostic absent ou erroné peut quant à lui engager la responsabilité du bailleur. La logique du kit de location est donc préventive : un dossier complet protège autant le locataire que le propriétaire.
La notice d'information (décret 2015-587)
La notice d'information est une annexe spécifique instaurée par le décret 2015-587 du 29 mai 2015. Il s'agit d'un document type, dont le contenu est fixé par arrêté, qui rappelle de manière synthétique les droits et obligations respectifs du bailleur et du locataire. On y retrouve les règles essentielles : durée du bail, conditions de révision du loyer, dépôt de garantie, répartition des charges, congé donné par l'une ou l'autre des parties, et modalités de l'état des lieux.
Cette notice doit être annexée au contrat de location pour les baux d'habitation concernés (résidence principale, vide ou meublé). Elle ne se substitue pas au bail mais l'accompagne. Son intérêt est double : informer le locataire de façon pédagogique et démontrer, en cas de contestation, que le bailleur a bien rempli son devoir d'information. Lorsque vous utilisez un modèle de bail de location à jour, la notice est généralement fournie en annexe prête à joindre.
Le dossier de diagnostics techniques
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers que le bailleur doit annexer au bail. Ce dossier informe le locataire sur la performance énergétique du logement, sur les risques liés à sa localisation et sur l'état de certains équipements ou matériaux. La composition exacte du DDT dépend de l'âge du bien, de sa localisation et de la nature des installations.
DPE, ERP, plomb, électricité, gaz, amiante
Les principaux diagnostics susceptibles de figurer dans le dossier sont les suivants :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe le logement et conditionne, pour les passoires énergétiques classées F ou G, le gel de la révision du loyer applicable depuis le 24 août 2022 ;
- l'état des risques et pollutions (ERP), obligatoire dans les zones concernées par des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, lorsque l'installation a plus de quinze ans ;
- l'amiante, selon la date de construction de l'immeuble.
Chaque diagnostic possède sa propre durée de validité et son propre champ d'application. Pour le détail des seuils, des dates et des durées, consultez notre page dédiée aux diagnostics obligatoires, qui sert de référence pour constituer un DDT complet et à jour.
L'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée est l'une des annexes les plus stratégiques du bail. Établi de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire le jour de la remise des clés, il décrit précisément l'état du logement et de ses équipements pièce par pièce. Daté et signé par les deux parties, il est annexé au contrat et sert de référence lors de la sortie du locataire.
Son absence se retourne contre le bailleur : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui prive le propriétaire de toute possibilité de prouver des dégradations au départ. Pour être utile, l'état des lieux doit être détaillé, accompagné de photographies datées et, idéalement, d'une grille de vétusté annexée. Notre guide complet sur l'état des lieux détaille la méthode d'entrée et de sortie et la distinction entre vétusté et dégradations.
L'attestation d'assurance du locataire
Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et de justifier de cette couverture à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Cette attestation n'est pas une annexe contractuelle du bail au sens strict, mais elle constitue une pièce essentielle du dossier de location, à réclamer et à conserver systématiquement.
Un défaut d'assurance peut, selon les cas, justifier la résiliation du bail ou la souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte du locataire, avec récupération de la prime. Du côté du propriétaire, il est par ailleurs recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir les périodes de vacance et les risques non pris en charge par le locataire. Pour bien comprendre l'obligation côté locataire et les pièces à demander, consultez notre page sur l'attestation d'assurance locataire. Consorces, éditeur de laubja, est intermédiaire d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380 : ces produits sont présentés à titre informatif, dans le respect du devoir de conseil.
Les annexes spécifiques en copropriété
Lorsque le logement loué se situe dans une copropriété, certains documents collectifs doivent être communiqués au locataire. Il s'agit en particulier des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part afférente au lot loué. Ces éléments permettent au locataire de connaître les règles de vie de l'immeuble et la répartition des charges.
Ces annexes de copropriété complètent le bail sans s'y substituer. Elles évitent les contestations ultérieures sur les charges récupérables ou sur les règles d'usage des parties communes. Un bailleur en copropriété a donc intérêt à joindre ces extraits dès la signature, en cohérence avec la régularisation des charges locatives qu'il devra opérer chaque année.
L'information sur le loyer en zone encadrée
Dans les communes où s'applique l'encadrement des loyers, le bail doit comporter des mentions spécifiques. Le contrat doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, ainsi que, le cas échéant, le complément de loyer et ses caractéristiques justificatives. Pour mémoire, le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 pour cent, et le loyer de référence minoré au loyer de référence diminué de 30 pour cent (loi ELAN, article 140), la surface prise en compte étant la surface habitable.
L'omission de ces mentions n'est pas neutre : elle peut permettre au locataire de demander leur intégration, voire la diminution du loyer. L'encadrement reste un dispositif expérimental dont l'échéance est fixée au 25 novembre 2026, une pérennisation étant en cours mais non définitive. Pour renseigner correctement ces montants, notre guide pour fixer le loyer et le simulateur d'encadrement disponible sur laubja calculent les plafonds applicables à votre adresse. Vérifiez aussi si votre commune relève de l'encadrement ou simplement de la zone tendue, qui est un dispositif distinct.
La checklist complète du kit de location
Pour sécuriser la mise en location, voici la liste des pièces à réunir et à annexer au bail le jour de la signature :
- le contrat de location conforme au modèle type, signé par les deux parties ;
- la notice d'information du décret 2015-587 ;
- le dossier de diagnostics techniques (DPE, ERP, et selon le bien plomb, électricité, gaz, amiante) ;
- l'état des lieux d'entrée contradictoire, avec photos datées et grille de vétusté ;
- les extraits du règlement de copropriété, le cas échéant ;
- les mentions de loyer de référence et de loyer de référence majoré en zone d'encadrement ;
- l'attestation d'assurance habitation du locataire, à recueillir à la remise des clés puis chaque année.
Tous ces documents peuvent être générés, annexés et conservés au même endroit avec l'application gratuite laubja, qui centralise le dossier de location du bailleur. Retrouvez par ailleurs l'ensemble des documents locatifs nécessaires au cycle de vie de votre location, ainsi que les lettres types du bailleur pour les démarches courantes. En cas de doute sur un diagnostic ou une mention, renvoyez-vous toujours aux sources officielles comme service-public.fr.