Dans les neuf territoires soumis à l'encadrement des loyers en 2026, le loyer fixé au bail ne peut pas dépasser un plafond légal. Lorsqu'il le dépasse, le locataire dispose de recours concrets pour faire baisser son loyer et récupérer les sommes versées en trop, tandis que le bailleur s'expose à une amende et à une obligation de remboursement. Cette page traite les deux angles : ce que peut faire le locataire et ce que risque le bailleur, sans se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Pour comprendre le cadre général, vous pouvez consulter notre guide de l'encadrement des loyers. Ici, nous entrons dans le vif du sujet : le dépassement et les recours.
Vérifier que le loyer dépasse le plafond
Avant toute démarche, il faut établir que le loyer dépasse réellement le plafond autorisé. La règle est posée par la loi ELAN (article 140) : le loyer de base, hors charges et hors complément, ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer de référence augmenté de 20%.
Le calcul se fait au mètre carré de surface habitable (et non de surface Carrez). On multiplie le loyer de référence majoré au m² applicable au logement par la surface habitable, ce qui donne le loyer maximal autorisé hors charges.
Exemple : pour un loyer de référence majoré de 28 euros par m² et un logement de 30 m² de surface habitable, le plafond est de 840 euros par mois hors charges. Un loyer de base fixé à 950 euros dépasse donc le plafond de 110 euros par mois, sauf complément de loyer justifié.
Le loyer de référence majoré dépend du secteur géographique, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère meublé ou non du logement. Pour le détail de ce calcul, voir notre page dédiée au loyer de référence majoré. Et si le bail prévoit un montant supérieur au plafond au titre d'un supplément, vérifiez sa validité avec notre page sur le complément de loyer : un complément abusif n'autorise aucun dépassement.
Pour éviter une erreur de lecture du décret préfectoral, l'application laubja propose un outil gratuit de vérification de l'encadrement qui calcule le plafond applicable à partir de l'adresse, de la surface habitable et des caractéristiques du logement.
Les recours du locataire
Le locataire qui constate un loyer supérieur au plafond peut agir pour obtenir sa diminution et le remboursement du trop-perçu. La démarche se construit en trois temps : la mise en demeure, la conciliation, puis l'action en diminution de loyer devant le juge.
Mise en demeure et conciliation
La première étape, amiable, consiste à adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure de ramener le loyer au niveau du plafond et de rembourser le trop-perçu déjà versé. Ce courrier doit rappeler le loyer de référence majoré applicable, la surface habitable retenue et le montant du dépassement constaté.
En cas de silence ou de refus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette saisine est gratuite. La commission réunit représentants des bailleurs et des locataires et tente de dégager un accord amiable. Elle rend un avis qui, même non contraignant, pèse souvent dans la suite de la procédure. La conciliation a l'avantage d'être rapide et d'éviter un contentieux.
Action en diminution de loyer
À défaut d'accord, le locataire engage une action en diminution de loyer devant le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire). Cette action peut être introduite pendant toute la durée du bail. Le juge constate le dépassement, fixe le loyer au plafond légal et ordonne, le cas échéant, le remboursement des sommes indûment perçues.
Le locataire reste protégé contre toute mesure de représailles : exercer son droit ne constitue pas un motif valable de congé. Il continue de payer son loyer pendant la procédure (idéalement le montant qu'il estime conforme, avec prudence sur les conséquences d'un paiement partiel).
Remboursement du trop-perçu
Le trop-perçu correspond à la différence entre le loyer effectivement payé et le plafond légal, cumulée sur les mois concernés. Il est restitué au locataire, soit par accord amiable, soit sur décision du juge. La récupération des sommes versées en trop s'apprécie dans la limite des règles de prescription applicables aux actions relatives au loyer, soit trois ans.
Concrètement, dans l'exemple ci-dessus (110 euros de dépassement mensuel), un trop-perçu accumulé sur deux ans représenterait 2 640 euros restituables au locataire, en plus de la baisse du loyer pour l'avenir.
Ce que risque le bailleur (amende)
Le non-respect de l'encadrement des loyers expose le bailleur à une double conséquence : une amende administrative et la restitution du trop-perçu.
Le préfet peut, après avoir mis le bailleur en demeure de mettre le loyer en conformité et de rembourser le trop-perçu, prononcer une amende administrative. Son montant peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. L'amende ne dispense pas de rembourser le locataire : les deux sanctions se cumulent.
Au-delà de l'aspect financier, un bail dont le loyer n'est pas conforme fragilise la relation locative et peut générer un contentieux long. La régularisation rapide est presque toujours la stratégie la plus économique pour le bailleur. Pour mieux comprendre l'esprit du dispositif, le guide de l'encadrement des loyers détaille les territoires concernés et les règles de fixation du loyer.
Se mettre en règle et sécuriser son bail
Pour un bailleur, la mise en conformité passe par quelques réflexes simples. Vérifier le loyer de référence majoré applicable au logement, recalculer le loyer maximal sur la base de la surface habitable, n'inscrire un complément de loyer que s'il est réellement justifié par des caractéristiques exceptionnelles et mentionné au bail, puis ajuster le montant si nécessaire.
- Confirmer que le logement se situe bien dans l'un des neuf territoires encadrés en 2026.
- Identifier le loyer de référence majoré correspondant au secteur, au nombre de pièces, à l'époque de construction et au type de location.
- Recalculer le loyer plafond à partir de la surface habitable réelle.
- Documenter, le cas échéant, le complément de loyer par des éléments objectifs.
- Régulariser le loyer et, si un trop-perçu existe, proposer une restitution amiable.
L'application laubja aide les bailleurs à gérer leurs locations en direct et gratuitement : génération de baux conformes, quittances, suivi des loyers, révision indexée sur l'IRL et vérification de l'encadrement. Mettre son bail en conformité dès le départ évite la quasi-totalité des litiges liés au dépassement.
En cas de désaccord persistant avec le locataire, certains bailleurs choisissent de s'appuyer sur une protection juridique bailleur, qui prend en charge l'accompagnement et les frais liés à un litige locatif. Cette garantie est distribuée par Consorces, intermédiaire d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380, dans le respect du devoir de conseil. Elle reste une option, à apprécier selon la situation de chacun.
Que vous soyez locataire face à un loyer trop élevé ou bailleur soucieux de régulariser, la clé est la même : objectiver le calcul du plafond, privilégier la voie amiable, puis activer les recours prévus par la loi si nécessaire.