Dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers, le montant qu'un bailleur peut demander n'est pas libre : il dépend d'un loyer de référence officiel décliné en trois valeurs. Le loyer de référence majoré (+20%) fixe le plafond à ne pas dépasser, tandis que le loyer de référence minoré (-30%) sert de plancher dans des situations précises. Cette page définit ces notions, explique le calcul du loyer au m² de surface habitable et illustre la méthode avec un exemple chiffré pour 2026. Pour la vue d'ensemble du dispositif, reportez-vous au guide de l'encadrement des loyers.
Le loyer de référence
Le loyer de référence est la valeur centrale du dispositif. Il correspond à un loyer médian observé au mètre carré de surface habitable, pour une catégorie de logement donnée. Cette médiane est établie à partir des données de marché collectées par les observatoires locaux des loyers, puis fixée chaque année par un arrêté préfectoral propre à chaque territoire concerné.
Le loyer de référence n'est pas une valeur unique pour toute une ville. Il varie selon plusieurs critères qui définissent la catégorie du logement :
- Le secteur géographique : la commune est découpée en zones aux niveaux de loyers homogènes.
- Le nombre de pièces principales : une pièce, deux pièces, trois pièces, quatre pièces et plus.
- L'époque de construction de l'immeuble (par tranches de dates).
- Le type de location : meublé ou non meublé, le meublé affichant des références plus élevées.
À partir de ce loyer de référence, l'arrêté publie automatiquement deux bornes : le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Ce sont elles qui encadrent concrètement le loyer.
Le loyer de référence majoré (+20%)
Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20% (loi ELAN, article 140). C'est la borne haute du dispositif : le loyer de base demandé au locataire, hors charges et hors complément de loyer, ne peut jamais dépasser ce plafond.
Exprimé en euros par m² de surface habitable, le loyer de référence majoré se calcule ainsi : loyer de référence × 1,20. Par exemple, si le loyer de référence d'une catégorie est de 25 euros par m², le loyer de référence majoré est de 30 euros par m² (25 × 1,20). C'est cette valeur majorée qui sert ensuite au calcul du plafond mensuel, en la multipliant par la surface habitable du logement.
À retenir : le loyer de référence majoré est le plafond. Le bail d'un logement encadré doit obligatoirement le mentionner, à côté du loyer de référence, ainsi que le complément de loyer éventuel.
Le loyer de référence minoré (-30%)
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30%. Il constitue la borne basse du dispositif. Son rôle est moins connu que celui du plafond, mais il est important : il sert de plancher en cas d'action en réévaluation du loyer engagée par le bailleur lorsque le loyer en cours est manifestement sous-évalué.
Concrètement, si un bailleur estime que le loyer de son bail est très inférieur au marché, il peut, lors du renouvellement et sous conditions, proposer une hausse. Le loyer ne peut alors pas être réévalué en dessous du loyer de référence minoré, qui fixe la limite basse de la fourchette de négociation. Le loyer de référence minoré se calcule par loyer de référence × 0,70 : pour un loyer de référence de 25 euros par m², il s'établit à 17,50 euros par m².
Le calcul au m2 de surface habitable
Toutes les valeurs (référence, majoré, minoré) sont exprimées en euros par mètre carré. Pour obtenir un montant mensuel, il faut donc multiplier la valeur applicable par la surface du logement. La formule du plafond est simple :
Loyer maximum (hors charges, hors complément) = loyer de référence majoré (euros/m²) × surface habitable (m²)
La surface à utiliser est la surface habitable. C'est un point déterminant : se tromper de surface fausse l'intégralité du calcul. Le loyer au m² d'encadrement repose toujours sur la surface habitable telle que définie par le code de la construction et de l'habitation, et jamais sur une autre métrique.
Une fois le plafond obtenu, on le compare au loyer de base envisagé. Si ce dernier est inférieur ou égal au plafond, le logement est conforme. S'il est supérieur, le bailleur doit soit le ramener au plafond, soit justifier l'écart par un complément de loyer répondant à des critères stricts.
Surface habitable et non surface Carrez
La confusion la plus fréquente porte sur la surface à retenir. L'encadrement des loyers s'appuie sur la surface habitable (au sens de la loi Boutin), et non sur la surface Carrez utilisée pour la vente des lots de copropriété. Les deux notions diffèrent et peuvent donner des résultats sensiblement différents.
- La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Elle ne tient pas compte des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Elle exclut notamment les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons et loggias.
- La surface Carrez mesure la superficie des planchers des locaux clos et couverts, sans tenir compte de cet usage d'habitation, et inclut certaines surfaces que la surface habitable exclut.
Pour vérifier un loyer encadré, utilisez impérativement la surface habitable indiquée au bail. Une erreur sur ce point est l'une des causes les plus courantes de non-conformité, dans un sens comme dans l'autre.
Exemple de calcul chiffré
Prenons un appartement de deux pièces, non meublé, de 40 m² de surface habitable, situé dans un secteur où l'arrêté préfectoral fixe pour cette catégorie un loyer de référence de 25 euros par m².
| Valeur | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Loyer de référence | donnée de l'arrêté | 25 euros/m² |
| Loyer de référence majoré (+20%) | 25 × 1,20 | 30 euros/m² |
| Loyer de référence minoré (-30%) | 25 × 0,70 | 17,50 euros/m² |
| Plafond mensuel (40 m²) | 30 × 40 | 1 200 euros/mois |
| Plancher de réévaluation (40 m²) | 17,50 × 40 | 700 euros/mois |
Dans cet exemple, le bailleur peut demander jusqu'à 1 200 euros par mois hors charges et hors complément. Un loyer de 1 300 euros serait non conforme, sauf complément de loyer justifié et mentionné au bail. À l'inverse, en cas de réévaluation d'un loyer sous-évalué, le loyer ne pourrait être ramené à la hausse qu'au-dessus du loyer de référence minoré (700 euros pour cette surface).
L'application gratuite laubja automatise entièrement ce calcul : vous renseignez l'adresse, la surface habitable et les caractéristiques du logement, et l'outil identifie la catégorie, le loyer de référence majoré applicable et le plafond exact. Vous pouvez ensuite générer un bail conforme qui mentionne les valeurs requises. Pour savoir si votre commune est concernée, consultez la liste des villes concernées.
Encadrement et révision annuelle : ne pas confondre
Le loyer de référence majoré encadre le loyer à la mise en location ou au renouvellement. Il ne faut pas le confondre avec la révision annuelle du loyer, qui est facultative, indexée sur l'IRL et plafonnée à l'évolution de cet indice. Même lorsqu'une révision IRL est appliquée, le loyer révisé ne doit jamais dépasser le loyer de référence majoré en vigueur. Pour combiner correctement les deux règles, voyez notre page réviser le loyer avec l'IRL. Rappel : pour un logement classé F ou G au DPE, la révision du loyer est gelée.
Sécuriser la location au-delà du loyer
Fixer un loyer conforme est une première brique. Une location bien gérée suppose aussi des documents en règle et une protection adaptée des deux parties. Le locataire doit remettre une attestation d'assurance habitation (MRH) à la signature du bail, et le bailleur a intérêt à étudier une assurance propriétaire non occupant (PNO) ainsi qu'une garantie contre les loyers impayés (GLI).
laubja est éditée par Consorces SAS, intermédiaire d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380 (vérifiable sur www.orias.fr). L'application de gestion locative est gratuite, financée par l'activité de courtage en assurance. À ce titre, et dans le respect du devoir de conseil, nous pouvons vous présenter des solutions d'assurance adaptées à votre situation de bailleur ou de locataire. L'information reste neutre et vous restez libre de votre choix.
Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les valeurs de loyers de référence applicables dépendent toujours de l'arrêté préfectoral en vigueur dans votre commune.