Recevoir un DPE classe F ou G inquiete legitimement les proprietaires bailleurs. Entre le gel des loyers en vigueur depuis le 24 aout 2022 et le calendrier d'interdiction progressive de location, il est facile de s'y perdre. Cette page fait le point, sans dramatiser, sur ce que vous pouvez encore faire, ce que vous ne pouvez plus faire, et comment garder la maitrise de votre location en attendant d'eventuels travaux. Pour une vue d'ensemble du parcours bailleur, consultez aussi notre guide de la gestion sans agence.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique (DPE F et G)
Une passoire thermique est un logement dont la performance energetique est tres faible. Le diagnostic de performance energetique (DPE) attribue a chaque bien une etiquette allant de A (tres performant) a G (tres energivore). Les deux dernieres classes, F et G, designent precisement les passoires thermiques : ces logements consomment beaucoup d'energie pour le chauffage et l'eau chaude, ce qui pese sur le confort du locataire et sur ses factures.
Le DPE est obligatoire pour mettre un bien en location et doit etre remis au locataire avec le bail. Il fait partie du dossier de diagnostics que tout bailleur doit reunir : retrouvez la liste complete dans notre page sur les diagnostics obligatoires. Sa duree de validite est de dix ans, mais un nouveau DPE realise apres des travaux de renovation permet d'attester un changement de classe.
Le gel des loyers depuis le 24 aout 2022
Depuis le 24 aout 2022, la loi interdit toute augmentation de loyer pour les logements classes F et G. Concretement, le gel des loyers signifie que vous ne pouvez ni reviser, ni indexer le loyer d'une passoire thermique tant que sa performance energetique n'a pas ete amelioree. Cette mesure s'applique sur l'ensemble du territoire, que le bien soit ou non situe dans une zone d'encadrement des loyers.
En pratique, cela touche trois situations : la revision annuelle du loyer en cours de bail (l'indexation sur l'indice de reference des loyers), la fixation du loyer lors d'une nouvelle mise en location, et le renouvellement du bail. Pour un logement F ou G, le loyer reste donc bloque a son niveau actuel.
A retenir : tant que votre logement est etiquete F ou G, son loyer ne peut pas augmenter. Le gel ne se leve que lorsque le bien repasse au moins en classe E, justificatif DPE a l'appui.
Mon logement est-il encore louable ?
C'est la question la plus anxiogene, et la reponse est nuancee. Le gel des loyers n'interdit pas, a lui seul, de louer un logement F ou G : il en bloque seulement le loyer. En revanche, un calendrier distinct, issu de la loi Climat et Resilience, rend progressivement les logements les plus energivores interdits a la location au titre de la decence energetique.
Pour savoir ou vous en etes, deux verifications s'imposent : connaitre la classe exacte de votre DPE (F ou G, et au sein du G le niveau de consommation), et confronter cette classe au calendrier d'interdiction en vigueur. En cas de doute sur votre situation precise, appuyez-vous sur les sources officielles, en particulier service-public.gouv.fr, qui detaillent les seuils et les dates applicables a chaque etiquette.
Calendrier d'interdiction de location
Le principe du calendrier est simple : les logements sont retires de la location par ordre de gravite, en commençant par les plus energivores. Les classes G sont concernees avant les classes F, qui le seront a leur tour quelques annees plus tard, puis les classes E par la suite. Un logement qui devient non decent au plan energetique ne peut plus etre propose a la location pour un nouveau bail.
- Identifier l'etiquette exacte de votre logement sur le DPE en cours de validite.
- Reperer l'echeance d'interdiction correspondant a cette etiquette dans le calendrier officiel.
- Anticiper les travaux de renovation pour sortir le bien des classes F et G avant l'echeance.
- Conserver les justificatifs (DPE, factures, attestations) qui prouvent la remontee de classe.
Parce que les dates precises evoluent avec les textes en cours, verifiez systematiquement l'echeance qui vous concerne sur service-public.gouv.fr avant toute decision de mise en location ou de relocation.
Reviser un loyer en F ou G : interdiction
En temps normal, un bailleur peut reviser le loyer une fois par an, dans la limite de l'evolution de l'indice de reference des loyers (IRL) publie par l'INSEE. Cette revision est facultative et plafonnee : nous l'expliquons en detail dans notre page sur la revision du loyer (IRL).
Pour une passoire thermique, ce mecanisme est suspendu. Depuis le 24 aout 2022, vous ne pouvez pas appliquer l'IRL a un logement F ou G, meme si une clause de revision figure dans le bail et meme si l'IRL a augmente. A titre indicatif, l'IRL du premier trimestre 2026 s'etablit a 146,60 (contre 145,78 au quatrieme trimestre 2025) : pour un logement classe F ou G, cette hausse de l'indice ne peut tout simplement pas etre repercutee.
L'interdiction se leve uniquement lorsque le logement sort des etiquettes F et G. Apres des travaux de renovation et un nouveau DPE attestant au minimum la classe E, la revision du loyer redevient possible pour les periodes posterieures au gain de classe.
Proteger son bien pendant la renovation
La sortie durable du gel passe par la renovation energetique : isolation des murs et des combles, remplacement du systeme de chauffage, amelioration de la ventilation, changement des menuiseries. Un nouveau DPE realise apres travaux officialise le gain de classe et debloque la situation, tant pour la revision du loyer que pour la possibilite de relouer.
Pendant cette periode de transition, il reste essentiel de bien couvrir votre bien. Une assurance PNO bailleur (proprietaire non occupant) protege le logement contre les sinistres meme lorsqu'il est vacant pour travaux ou entre deux locataires, periode pendant laquelle l'assurance du locataire ne joue plus. Consorces, editeur de laubja et courtier en assurance immatricule a l'ORIAS sous le numero 25009380, peut vous accompagner sur ce point dans le respect du devoir de conseil, sans aucune obligation.
Enfin, pour suivre votre DPE, vos quittances, votre bail et le statut de revision de vos loyers au meme endroit, l'application laubja est gratuite. Elle vous signale notamment les situations ou la revision est bloquee, ce qui evite les erreurs sur une passoire thermique.