Charges récupérables : ce que le bailleur peut refacturer au locataire

Que sont les charges récupérables ?

Les charges récupérables (ou charges locatives) sont les dépenses assumées par le bailleur mais qui incombent légalement au locataire, car elles correspondent à des services dont il profite ou à l'entretien courant du logement. Le bailleur les avance puis en obtient le remboursement.

Leur liste est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 23 de la loi n° 89-462. Une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être récupérée sur le locataire, même par une clause du bail : la liste est d'ordre public.

Ce qui reste à la charge du bailleur

À l'inverse, tout ce qui relève de la propriété, de la vétusté ou des gros travaux ne peut pas être récupéré. Ne sont notamment pas récupérables :

• Les gros travaux et le remplacement d'équipements (chaudière, ascenseur, toiture)

• Les honoraires de gestion et de syndic (part administrative)

• Les travaux de mise en conformité et d'amélioration du logement

• Les frais de personnel qui ne correspondent pas à un service rendu au locataire

Provisions ou forfait : comment récupérer les charges

Le bailleur récupère les charges de deux manières, selon le type de bail. Dans les deux cas, la transparence est obligatoire.

1. Choisissez le mode de récupération — Au réel avec provisions mensuelles (bail vide, cas le plus fréquent) : vous appelez une provision chaque mois, puis régularisez une fois par an. Au forfait (bail meublé, sur option) : un montant fixe non révisable, sans régularisation possible.

2. Appelez une provision cohérente — La provision doit être justifiée par les résultats de la régularisation précédente ou le budget prévisionnel du syndic. Une provision manifestement surévaluée peut être contestée par le locataire.

3. Régularisez une fois par an — Comparez le total des provisions encaissées aux dépenses réelles récupérables de l'année. Si les provisions dépassent les dépenses, vous remboursez le trop-perçu ; sinon, vous appelez le complément. La régularisation est annuelle.

4. Communiquez les justificatifs — Un mois avant la régularisation, transmettez au locataire le décompte par nature de charges et la répartition. Il peut consulter les pièces justificatives pendant six mois. Conservez factures et relevés du syndic.

Décret 87-713 : les 8 rubriques de la liste officielle

L'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 classe les charges récupérables en huit rubriques. Seules les dépenses qui y figurent peuvent être refacturées au locataire : la liste est limitative et une clause du bail ne peut pas l'étendre.

I. Ascenseurs et monte-charge — électricité, exploitation, entretien courant et menues réparations (hors remplacement de pièces importantes).

II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif — eau consommée par les occupants et pour les parties communes, produits de traitement de l'eau, combustible ou énergie, exploitation et entretien courant des installations.

III. Installations individuelles — entretien courant et menues réparations du chauffage et de la production d'eau chaude individuels, de la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, remplacement des joints).

IV. Parties communes intérieures au bâtiment — électricité, fournitures consommables (produits d'entretien, ampoules), entretien de la minuterie, pose et entretien des tapis, menues réparations des appareils d'entretien.

V. Espaces extérieurs — voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts (entretien, taille, tonte, arrosage), aires et équipements de jeux.

VI. Hygiène — fournitures pour l'élimination des rejets (sacs), produits de désinsectisation et de désinfection, entretien et vidange des fosses d'aisances, entretien des appareils de conditionnement des ordures.

VII. Équipements divers — ventilation mécanique, antenne collective ou réseau interne de télévision, entretien courant des équipements de sécurité (extincteurs, éclairage de secours).

VIII. Impositions et redevances — taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage.

Gardien et employé d'immeuble : 75 % ou 40 % du salaire

La rémunération du gardien ou concierge est récupérable à hauteur de 75 % lorsqu'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets (sortie des poubelles). Elle ne l'est qu'à hauteur de 40 % s'il n'assure que l'une de ces deux tâches.

Pour un employé d'immeuble (sans logement de fonction), la part correspondant à l'entretien des parties communes et à l'élimination des rejets est récupérable en totalité. Si ces tâches sont confiées à une entreprise extérieure, c'est le coût de la prestation, toutes taxes comprises, qui est récupérable.