Ascenseur et monte-charge
Électricité et entretien courant de la cabine · Menues réparations (boutons d'envoi, ampoules d'éclairage de la cabine) · Dépannage sans remplacement de pièces majeures
Guide gratuit — décret n° 87-713
Charges récupérables : ce que le bailleur peut refacturer au locataire
Le décret n° 87-713 fixe la liste limitative des charges locatives récupérables. Voici ce que vous pouvez répercuter sur votre locataire, ce qui reste à votre charge, et comment régulariser chaque année en toute conformité.
Que sont les charges récupérables ?
Les charges récupérables (ou charges locatives) sont les dépenses assumées par le bailleur mais qui incombent légalement au locataire, car elles correspondent à des services dont il profite ou à l'entretien courant du logement. Le bailleur les avance puis en obtient le remboursement.
Leur liste est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 23 de la loi n° 89-462. Une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être récupérée sur le locataire, même par une clause du bail : la liste est d'ordre public.
Ce qui reste à la charge du bailleur
À l'inverse, tout ce qui relève de la propriété, de la vétusté ou des gros travaux ne peut pas être récupéré. Ne sont notamment pas récupérables :
• Les gros travaux et le remplacement d'équipements (chaudière, ascenseur, toiture)
• Les honoraires de gestion et de syndic (part administrative)
• Les travaux de mise en conformité et d'amélioration du logement
• Les frais de personnel qui ne correspondent pas à un service rendu au locataire
Provisions ou forfait : comment récupérer les charges
Le bailleur récupère les charges de deux manières, selon le type de bail. Dans les deux cas, la transparence est obligatoire.
1. Choisissez le mode de récupération — Au réel avec provisions mensuelles (bail vide, cas le plus fréquent) : vous appelez une provision chaque mois, puis régularisez une fois par an. Au forfait (bail meublé, sur option) : un montant fixe non révisable, sans régularisation possible.
2. Appelez une provision cohérente — La provision doit être justifiée par les résultats de la régularisation précédente ou le budget prévisionnel du syndic. Une provision manifestement surévaluée peut être contestée par le locataire.
3. Régularisez une fois par an — Comparez le total des provisions encaissées aux dépenses réelles récupérables de l'année. Si les provisions dépassent les dépenses, vous remboursez le trop-perçu ; sinon, vous appelez le complément. La régularisation est annuelle.
4. Communiquez les justificatifs — Un mois avant la régularisation, transmettez au locataire le décompte par nature de charges et la répartition. Il peut consulter les pièces justificatives pendant six mois. Conservez factures et relevés du syndic.
La liste des charges récupérables
Le décret classe les charges récupérables par nature. Voici les principales catégories et des exemples concrets.
Eau et chauffage collectifs
Eau froide et chaude de l'ensemble des occupants · Combustible (fioul, gaz) et exploitation du chauffage collectif · Entretien courant et menues réparations des installations
Parties communes intérieures
Électricité des parties communes (couloirs, hall, escaliers) · Produits d'entretien et de nettoyage · Rémunération du gardien pour la part de nettoyage et sortie des poubelles
Espaces extérieurs et taxes
Entretien des espaces verts et des voies de circulation · Enlèvement des ordures ménagères (taxe ou redevance) · Entretien courant du portail et de l'éclairage extérieur
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Créer un compte gratuitQuestions fréquentes
Le bailleur peut-il récupérer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
Oui. La taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères figure parmi les charges récupérables du décret n° 87-713 : elle est due par le bailleur au titre de la taxe foncière mais se récupère sur le locataire.
La régularisation des charges est-elle obligatoire chaque année ?
Oui, dès lors que vous appelez des provisions. Le bailleur doit régulariser au moins une fois par an en comparant provisions et dépenses réelles, et transmettre le décompte au locataire. À défaut, le locataire peut demander l'étalement des sommes dues.
Peut-on récupérer les honoraires du syndic ?
Non pour la part de gestion administrative. Seules les dépenses récupérables listées par le décret (eau, chauffage, entretien courant, personnel affecté à un service rendu…) peuvent l'être, même quand elles transitent par le syndic.
Que se passe-t-il si le bailleur oublie de régulariser pendant plusieurs années ?
Les charges non régularisées se prescrivent par trois ans. Le bailleur peut réclamer un rappel dans cette limite, et le locataire peut demander à payer par douzièmes lorsque la régularisation intervient plus d'un an après son exigibilité.
Le forfait de charges peut-il être régularisé ?
Non. Le forfait de charges, réservé aux locations meublées et à la colocation à bail unique, est un montant fixe : il ne donne lieu ni à complément ni à remboursement, quel que soit le montant réel des charges.
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