Calculez la rentabilité de votre investissement locatif
Rendement brut, net de charges, net-net (net d'impôts) : trois indicateurs pour mesurer la vraie performance d'un bien locatif. Saisissez le prix d'achat, les frais, le loyer et vos charges — ce calculateur estime instantanément vos rendements. Aucune inscription, aucune donnée conservée.
Rendement brut, net et net-net : comment les distinguer
Le rendement brut est le ratio le plus simple : loyer annuel rapporté au prix d'achat. Il sert de première comparaison entre biens, mais surestime la performance réelle car il ignore les charges et la fiscalité. On l'obtient en divisant le loyer annuel (loyer mensuel × 12) par le prix d'acquisition, frais compris.
Le rendement net de charges déduit du loyer les dépenses annuelles non récupérables : charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion et travaux d'entretien. C'est un indicateur bien plus fiable de la rentabilité d'exploitation du bien, avant impôt.
Le rendement net-net (ou net-net d'impôts) va au bout de la logique : il retranche l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux (17,2 %). Il dépend de votre taux marginal d'imposition (TMI) et de votre régime fiscal (micro-foncier avec abattement de 30 %, régime réel, LMNP). C'est le rendement que vous percevez réellement, une fois toutes les charges et l'impôt payés.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Cela dépend de la ville et du type de bien. Un rendement brut de 4 à 5 % est courant dans les grandes métropoles tendues, où les prix sont élevés ; il peut dépasser 7 à 8 % dans des villes moyennes ou sur des petites surfaces. L'essentiel est de raisonner en rendement net-net (après charges et impôts) et de tenir compte du risque locatif et de la valorisation du bien.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, pour un rendement réaliste. Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence, éventuels travaux) s'ajoutent au prix d'achat pour former l'investissement total. Les intégrer réduit le rendement affiché mais reflète le capital réellement engagé.
Comment est calculé le rendement net-net ?
On part du revenu foncier net (loyer annuel − charges annuelles), auquel on applique votre taux marginal d'imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. L'impôt obtenu est déduit du revenu net, puis rapporté à l'investissement total. Ce calcul retient le revenu foncier net comme base imposable : votre imposition réelle dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP).
Le rendement suffit-il pour décider d'investir ?
Non. La rentabilité locative est un indicateur clé, mais un investissement se juge aussi sur la valorisation potentielle du bien, le risque de vacance et d'impayés, l'emplacement, l'état du logement et votre effort d'épargne mensuel une fois le crédit pris en compte. Ce calculateur éclaire la partie rendement ; il ne remplace pas une analyse complète.
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