Location meublée LMNP : le guide complet

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) désigne la mise en location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation normale (lit, table, sièges, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles…, liste fixée par le décret n° 2015-981). À la différence de la location nue, les loyers ne relèvent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut est « non professionnel » tant que les recettes locatives meublées annuelles du foyer ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà de ces deux conditions cumulées, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal distinct.

Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir ?

Les revenus d'une location meublée peuvent être imposés selon deux régimes : le micro-BIC, forfaitaire et simplifié, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et surtout d'amortir le bien. Le régime réel aboutit souvent à un résultat imposable faible, voire nul.

Seuil d'application — Micro-BIC : Recettes ≤ 77 700 € par an (meublé classique) · Régime réel : > 77 700 € par an, ou sur option

Prise en compte des charges — Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % · Régime réel : Déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier

Amortissement — Micro-BIC : Non (compris dans l'abattement) · Régime réel : Oui — étalement de la valeur du bien et du mobilier sur leur durée d'usage

Formulaire de déclaration — Micro-BIC : Recettes portées sur la 2042-C-PRO · Régime réel : Liasse fiscale 2031 et annexes, résultat reporté sur la 2042-C-PRO

Idéal si — Micro-BIC : Peu de charges, pas d'emprunt · Régime réel : Achat récent, crédit en cours ou charges élevées (résultat souvent nul)

Attention : pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du micro-BIC est abaissé à 15 000 € et l'abattement à 30 % depuis la loi du 19 novembre 2024. Les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes.

L'amortissement : le principal atout du régime réel

Au régime réel, vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et de son mobilier : c'est l'amortissement, qui traduit comptablement l'usure du logement. Le bien est décomposé en composants, amortis chacun sur leur durée d'usage :

• Le gros œuvre du bâtiment : amorti sur une longue durée, généralement 40 à 50 ans

• Les composants (toiture, façade, installations techniques) : amortis séparément sur 15 à 25 ans

• Le mobilier et l'électroménager : amortis sur 5 à 10 ans

La valeur du terrain n'est jamais amortissable. Surtout, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit : la part qui excède le bénéfice est reportée sans limite de durée sur les résultats des années suivantes.

Comment déclarer, étape par étape

Le loueur en meublé exerce une activité relevant des BIC : il doit s'immatriculer, puis déclarer chaque année ses recettes en même temps que sa déclaration de revenus.

1. Immatriculez votre activité — Dès le début de la location, déclarez votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans les 15 jours. Vous obtenez un numéro SIRET, indispensable à la déclaration fiscale.

2. Choisissez votre régime d'imposition — Par défaut, vous relevez du micro-BIC si vos recettes ne dépassent pas les seuils. Vous pouvez opter pour le régime réel, souvent plus avantageux grâce à l'amortissement : l'option se formule auprès du service des impôts et engage pour un an, reconductible tacitement.

3. Remplissez le bon formulaire — Au micro-BIC, portez le montant brut de vos recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO (l'abattement est appliqué automatiquement). Au régime réel, établissez la liasse fiscale 2031 avec ses annexes (recettes, charges, tableau d'amortissement), puis reportez le résultat sur la 2042-C-PRO.

4. Conservez vos justificatifs — Gardez factures d'achat du mobilier, tableau d'amortissement, quittances de loyers et pièces de charges au moins trois ans. Au régime réel, l'appui d'un expert-comptable ou d'un centre de gestion agréé est fréquent et déductible.