Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir ?
Les loyers d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, forfaitaire (abattement de 30 %), et le régime réel, qui déduit vos charges réelles et peut créer un déficit foncier. Ce simulateur compare les deux et vous indique le plus avantageux. Aucune inscription, aucune donnée conservée.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir
Le micro-foncier est accessible tant que vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes vos charges : vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers, sans avoir à justifier la moindre dépense. C'est le régime le plus simple, appliqué par défaut, et le plus avantageux tant que vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers.
Le régime réel s'applique de droit au-delà de 15 000 € de loyers bruts, ou sur option (engagement de 3 ans). Il permet de déduire les charges réellement supportées : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion, intérêts d'emprunt, primes d'assurance et travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration. Dès que ces charges dépassent 30 % des loyers, le réel devient plus intéressant que le micro-foncier.
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, le régime réel génère un déficit foncier. La fraction du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt sur le revenu ; l'excédent et la part liée aux intérêts se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie de cette imputation, vous devez maintenir le logement en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Dans les deux cas, les revenus fonciers imposables supportent aussi les prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG, CRDS…). Au micro-foncier, portez le montant brut de vos loyers en case 4BE de la 2042 : l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Au régime réel, détaillez recettes et charges sur le formulaire 2044, dont le résultat est reporté sur la 2042.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel : lequel est le plus avantageux ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % : il est avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers. Dès que vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances) dépassent ce seuil, le régime réel devient plus intéressant et permet, le cas échéant, de créer un déficit foncier. Le micro-foncier est réservé aux revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 € par an.
Qu'est-ce qu'un déficit foncier et comment l'utiliser ?
Il y a déficit foncier lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, au régime réel. La fraction hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit votre impôt ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.
Peut-on changer de régime chaque année ?
Le micro-foncier est le régime de plein droit sous 15 000 € de loyers bruts. Opter pour le régime réel vous engage pour trois ans : à l'issue de cette période, l'option est reconductible tacitement d'année en année, mais vous pouvez revenir au micro-foncier si vous restez sous le plafond. Au-delà de 15 000 €, le régime réel est obligatoire.
Ce simulateur concerne-t-il la location meublée ?
Non. Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés sous le statut LMNP ou LMP (micro-BIC ou régime réel), et non des revenus fonciers. Le régime micro-foncier et le formulaire 2044 ne concernent que la location nue (non meublée).
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