Déclaration des revenus fonciers : le guide 2044
Micro-foncier ou régime réel, formulaire 2044, charges déductibles et déficit foncier : tout ce qu'un propriétaire bailleur doit savoir pour déclarer les loyers de sa location nue sans se tromper.
Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir ?
Les loyers d'une location nue (non meublée) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, forfaitaire et simplifié, et le régime réel, qui permet de déduire les charges effectivement supportées. Le bon choix dépend du niveau de vos charges.
Seuil d'application — Micro-foncier : Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 € par an · Régime réel : > 15 000 € par an, ou sur option (engagement de 3 ans)
Prise en compte des charges — Micro-foncier : Abattement forfaitaire de 30 % · Régime réel : Déduction des charges réelles (travaux, intérêts, assurances, taxe foncière…)
Formulaire de déclaration — Micro-foncier : Directement en case 4BE de la déclaration 2042 · Régime réel : Formulaire 2044 (ou 2044 spéciale), reporté sur la 2042
Déficit foncier — Micro-foncier : Impossible · Régime réel : Imputable jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global
Idéal si — Micro-foncier : Peu de charges, peu ou pas de travaux ni d'emprunt · Régime réel : Travaux, intérêts d'emprunt ou charges élevés (> 30 % des loyers)
Les charges déductibles au régime réel
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges effectivement payées dans l'année. Les principales sont :
• Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (hors construction, reconstruction ou agrandissement, non déductibles)
• Intérêts d'emprunt et frais associés (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur)
• Primes d'assurance (assurance propriétaire non occupant / PNO, garantie loyers impayés / GLI)
• Taxe foncière, hors part d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire
• Provisions pour charges de copropriété (régularisées l'année suivante)
• Frais de gestion et de procédure : honoraires d'agence ou de comptabilité, frais d'huissier, rémunération des gardiens et concierges
• Déduction forfaitaire de 20 € par local au titre des autres frais de gestion
Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers : elles relèvent, le cas échéant, du prix de revient du bien.
Le déficit foncier : réduire son impôt grâce aux travaux
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, le régime réel génère un déficit foncier. La fraction du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt (ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement du statut de passoire thermique, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025).
L'excédent de déficit et la part liée aux intérêts d'emprunt se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie de l'imputation sur le revenu global, vous devez maintenir le logement en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Comment déclarer, étape par étape
Les revenus fonciers perçus au cours d'une année civile (du 1ᵉʳ janvier au 31 décembre) sont déclarés l'année suivante, en même temps que votre déclaration annuelle de revenus. Le service en ligne ouvre généralement en avril, avec des dates limites échelonnées par département (zones 1, 2 et 3) de mai à début juin.
1. Rassemblez vos justificatifs — Quittances et relevés de loyers encaissés, factures de travaux, tableau d'amortissement du prêt, avis de taxe foncière, attestations d'assurance et décomptes de charges de copropriété.
2. Totalisez recettes et charges — Additionnez les loyers effectivement encaissés dans l'année (recettes), puis vos charges déductibles (dépenses) si vous êtes au régime réel. Le résultat, positif ou négatif, constitue votre revenu foncier net.
3. Reportez sur le bon formulaire — Au micro-foncier, portez le montant brut des loyers en case 4BE de la 2042 (l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement). Au régime réel, détaillez recettes et charges sur le formulaire 2044, dont le résultat est reporté sur la 2042.
4. Conservez vos pièces — Gardez l'ensemble de vos justificatifs au moins trois ans : c'est le délai pendant lequel l'administration peut vous demander de justifier les montants déclarés.
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Créer un compte gratuitQuestions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % : il est avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers. Dès que vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances) dépassent ce seuil, le régime réel devient plus intéressant et permet, le cas échéant, de créer un déficit foncier. Le micro-foncier est réservé aux revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 € par an.
Qu'est-ce qu'un déficit foncier et comment l'utiliser ?
Il y a déficit foncier lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, au régime réel. La fraction hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit votre impôt ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.
Quelles charges puis-je déduire au régime réel ?
Les principales charges déductibles sont les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration, les intérêts d'emprunt et frais associés, les primes d'assurance (PNO, garantie loyers impayés), la taxe foncière hors ordures ménagères récupérables, les provisions de charges de copropriété, les frais de gestion et de procédure, ainsi qu'une déduction forfaitaire de 20 € par local. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Sur quel formulaire déclarer les revenus fonciers ?
Au micro-foncier, vous portez directement le montant brut de vos loyers en case 4BE de la déclaration 2042 : l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Au régime réel, vous détaillez recettes et charges sur le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour certains dispositifs), et le résultat est reporté sur la 2042.
La location meublée relève-t-elle des revenus fonciers ?
Non. Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés sous le statut LMNP ou LMP, et non des revenus fonciers. La déclaration 2044 et le régime micro-foncier ne concernent que la location nue (non meublée).
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