Diagnostics obligatoires en location : le dossier (DDT)

Avant de signer un bail, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier regroupe plusieurs diagnostics obligatoires qui informent le locataire sur l'état du logement et sa sécurité. Ce guide détaille chaque diagnostic exigé en location, sa durée de validité et les sanctions encourues en cas d'absence.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le DDT est annexé au contrat de location au moment de la signature. Sa composition dépend de l'année de construction du logement, de sa localisation et de ses équipements. Certains diagnostics sont exigés partout (le DPE, l'état des risques), d'autres seulement pour les logements anciens (plomb, amiante) ou aux installations vétustes (gaz, électricité).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est obligatoire pour toute location. Il classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, et il est désormais opposable. Sa durée de validité est de dix ans. Depuis la loi Climat et Résilience, la classe DPE conditionne la louabilité : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.

Plomb, amiante, gaz et électricité

Selon l'ancienneté du logement et de ses installations, plusieurs diagnostics techniques s'ajoutent :

• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ; sa validité est illimitée si aucun plomb n'est détecté, six ans sinon ;
• l'état d'amiante : pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ; le locataire doit être informé de sa présence ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité : obligatoire lorsque l'installation a plus de quinze ans ; sa validité en location est de six ans.

État des risques (ERP) et diagnostic bruit

L'état des risques et pollutions (ERP) informe le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de pollution des sols auxquels le logement est exposé. Il est obligatoire dans les zones concernées et n'est valable que six mois : il doit donc être actualisé si le bail est signé plus de six mois après son établissement.

Le diagnostic bruit est exigé pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport. Il informe le locataire des nuisances sonores aériennes et renvoie aux plans d'exposition au bruit.

La surface habitable (loi Boutin)

Pour une location vide à usage de résidence principale, le bail doit mentionner la surface habitable du logement, dite surface Boutin. Elle se distingue de la surface Carrez, utilisée pour la vente en copropriété. Une surface erronée de plus d'un vingtième (5 %) au détriment du locataire peut ouvrir droit à une diminution du loyer.

Validité, coût et sanctions

Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Leur coût est à la charge du bailleur et varie selon la surface et le nombre de diagnostics ; ils sont souvent regroupés en un forfait. Un DPE erroné ou l'absence de diagnostic engage la responsabilité du bailleur : le locataire peut demander des dommages-intérêts, une baisse de loyer, voire la nullité du bail dans les cas les plus graves. Tenir à jour le DDT et l'annexer au bail est donc indispensable.