DPE et interdiction de location : calendrier 2025-2034

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores — les « passoires thermiques » — sont progressivement interdits à la location. Ce guide détaille le calendrier complet des interdictions, le gel des loyers, les biens concernés et les moyens de remettre un logement en conformité.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe chaque logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. On appelle « passoires thermiques » les logements classés F et G, qui consomment le plus.

Depuis la réforme du DPE de juillet 2021, le diagnostic est opposable : il engage juridiquement le propriétaire, au même titre qu'un diagnostic amiante ou plomb. Sa durée de validité est de dix ans.

• Classes A et B : logements performants, aucune restriction.
• Classes C, D et E : location autorisée, jusqu'à l'échéance de 2034 pour la classe E.
• Classes F et G : passoires thermiques, loyer gelé et interdiction progressive.

Le calendrier des interdictions de location (2025-2034)

Le législateur a échelonné l'interdiction de mise en location selon la classe énergétique. Les échéances concernent les nouveaux baux et les renouvellements ; un bail en cours se poursuit jusqu'à son terme.

• 1er janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les plus mauvais G) sont déjà interdits à la location.
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F.
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.

Ces dates s'appliquent en France métropolitaine. Un calendrier spécifique, décalé, s'applique en outre-mer (2028 pour la classe G, 2031 pour la classe F).

Le gel des loyers des logements F et G

Indépendamment de l'interdiction de location, le loyer des logements classés F ou G est gelé depuis le 24 août 2022. Concrètement, le propriétaire ne peut plus réviser le loyer à la hausse via l'indice de référence des loyers (IRL), l'augmenter à la relocation, ni appliquer un complément de loyer en zone d'encadrement.

Ce gel est levé dès que le logement atteint au moins la classe E après travaux, constatée par un nouveau DPE.

Quels baux et quels logements sont concernés ?

L'interdiction vise les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 : résidences principales, vides ou meublées. Les échéances s'appliquent lors de la signature d'un nouveau bail ou de son renouvellement, et non pendant l'exécution d'un contrat en cours.

Un locataire occupant un logement devenu non décent peut demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires, voire saisir le juge. Le non-respect de l'obligation de décence énergétique expose le bailleur à une réduction ou à une suspension du loyer.

Comment sortir de l'interdiction ?

La seule issue durable est la rénovation énergétique : isolation des murs, de la toiture et des planchers, remplacement du système de chauffage, ventilation, menuiseries performantes. Un audit énergétique, obligatoire à la vente d'une passoire, identifie les travaux qui font gagner une ou plusieurs classes.

Passer de G ou F à E lève à la fois l'interdiction de location et le gel du loyer. De nombreuses aides financent ces travaux : MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro, certificats d'économie d'énergie et aides locales. Notre guide dédié détaille chacun de ces dispositifs.