LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) fait relever vos loyers des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition s'offrent alors à vous : le micro-BIC, forfaitaire et simple, et le régime réel, plus technique mais souvent bien plus avantageux grâce à l'amortissement. Ce guide vous aide à choisir.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle désigne la mise en location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation normale (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, sièges…, liste fixée par le décret n° 2015-981). À la différence de la location nue, les loyers relèvent des BIC.

Le statut reste « non professionnel » tant que les recettes locatives meublées annuelles du foyer ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Si ces deux conditions sont franchies simultanément, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), soumis à un régime social et fiscal distinct.

Micro-BIC ou régime réel : le comparatif

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes ; le régime réel déduit vos charges réelles et surtout amortit le bien. Voici les principaux points de comparaison.

Micro-BIC : la simplicité forfaitaire

• Applicable si les recettes ne dépassent pas 77 700 € par an pour un meublé classique.
• Abattement forfaitaire de 50 % : vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes, sans justificatif à fournir.
• Déclaration simplifiée : le montant brut des recettes est porté sur la 2042-C-PRO, l'abattement est appliqué automatiquement.
• Idéal si vous avez peu de charges et pas d'emprunt en cours.

Régime réel : l'amortissement en plus

• Applicable de plein droit au-delà de 77 700 € de recettes, ou sur option en dessous.
• Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et amortissement du bien et du mobilier.
• Le résultat imposable est souvent très faible, voire nul, pendant plusieurs années.
• En contrepartie, une comptabilité plus lourde : liasse fiscale 2031 et annexes, souvent avec un expert-comptable.

Attention : pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du micro-BIC est abaissé à 15 000 € et l'abattement à 30 % depuis la loi du 19 novembre 2024.

L'amortissement : le principal atout du régime réel

Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et de son mobilier : c'est l'amortissement, qui traduit comptablement l'usure du logement. Le bien est décomposé en composants amortis chacun sur leur durée d'usage :

• Le gros œuvre du bâtiment : amorti sur une longue durée, généralement 40 à 50 ans.
• Les composants (toiture, façade, installations techniques) : amortis séparément sur 15 à 25 ans.
• Le mobilier et l'électroménager : amortis sur 5 à 10 ans.

La valeur du terrain n'est jamais amortissable. Surtout, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit : la part qui excède le bénéfice est reportée sans limite de durée sur les résultats des années suivantes.

Comment déclarer, étape par étape

Le loueur en meublé exerce une activité relevant des BIC : il doit s'immatriculer, puis déclarer chaque année ses recettes en même temps que sa déclaration de revenus.

• Immatriculez votre activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans les 15 jours suivant le début de la location : vous obtenez un numéro SIRET.
• Choisissez votre régime : micro-BIC par défaut sous les seuils, ou option pour le régime réel (engageant un an, reconductible tacitement).
• Remplissez le bon formulaire : recettes brutes sur la 2042-C-PRO au micro-BIC ; liasse 2031 et annexes puis report sur la 2042-C-PRO au régime réel.
• Conservez vos justificatifs (factures de mobilier, tableau d'amortissement, quittances) au moins trois ans.

Ce qui change à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente (avec des exceptions, notamment pour certaines résidences services). L'avantage de l'amortissement est donc en partie récupéré à la sortie : il reste un différé d'imposition intéressant, mais à intégrer dans une stratégie de long terme.