Location meublée ou nue : bail, fiscalité, durée

Louer un logement vide ou meublé n'engage ni le même bail, ni la même durée, ni la même fiscalité. Le choix a des conséquences concrètes sur vos loyers, votre imposition, la stabilité de vos locataires et vos obligations. Ce guide compare point par point les deux formules pour vous aider à décider en connaissance de cause.

Location nue et location meublée : deux baux différents

La location nue (ou « vide ») loue un logement sans mobilier : le locataire l'aménage entièrement. La location meublée fournit un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation normale, dont la liste minimale est fixée par le décret n° 2015-981 : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien.

Les deux relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais le bail meublé obéit à un titre distinct, avec des durées et des règles propres. Un logement loué comme résidence principale ne peut pas être vidé de ses meubles en cours de bail pour contourner ces règles.

Durée du bail et préavis

C'est la différence la plus visible : le bail meublé est plus court et plus souple, le bail nu offre plus de stabilité.

• Bail nu : durée minimale de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (bailleur personne morale), reconduit tacitement.
• Bail meublé : durée d'un an, réduite à 9 mois pour un étudiant (sans reconduction tacite dans ce cas).
• Préavis du locataire : 3 mois en location nue (1 mois en zone tendue ou motif légitime), 1 mois en location meublée quel que soit le motif.
• Préavis du bailleur (congé pour vente, reprise ou motif légitime) : 6 mois avant l'échéance en nu, 3 mois en meublé.

Dépôt de garantie et charges

Le dépôt de garantie maximal diffère aussi : il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue, et à deux mois de loyer hors charges en location meublée. Le délai de restitution reste le même : un mois sans retenue, deux mois si des sommes sont retenues, sous peine d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Les charges récupérables (celles refacturables au locataire, listées par le décret n° 87-713) peuvent être appelées au réel avec régularisation annuelle, ou, en meublé uniquement, sous forme de forfait de charges fixe et non régularisable.

Fiscalité : revenus fonciers ou BIC

C'est souvent l'argument décisif. Les loyers d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; ceux d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

• Location nue : micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €) ou régime réel (déduction des charges et des intérêts d'emprunt, déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an).
• Location meublée : micro-BIC (abattement de 50 % pour un meublé classique, dans la limite de 77 700 € de recettes) ou régime réel BIC, qui permet en plus d'amortir le bien et le mobilier — le résultat imposable est souvent très faible, voire nul.

L'amortissement du régime réel BIC est le principal levier d'optimisation de la location meublée. En contrepartie, la comptabilité est plus lourde et, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Meublé ou nu : lequel choisir ?

Il n'y a pas de réponse universelle ; le bon choix dépend de votre bien, de votre marché et de vos objectifs.

• Privilégiez le meublé pour un studio ou un petit logement en zone étudiante ou de forte rotation : loyer au mètre carré plus élevé, souplesse du bail, fiscalité BIC avantageuse.
• Privilégiez le nu pour un logement familial recherchant des locataires stables : moins de rotation, gestion allégée, déficit foncier utile si vous financez des travaux.

Dans tous les cas, vérifiez au préalable que le logement est louable (DPE) et que le loyer respecte l'encadrement éventuel de votre commune.