PNO : l'assurance obligatoire en copropriété (loi Alur)

La question revient à chaque nouveau bien : suis-je obligé d'assurer un logement que je loue et que je n'occupe pas ? En copropriété, la réponse est oui depuis la loi Alur. Ce guide fait le point sur l'assurance PNO (propriétaire non occupant), son caractère obligatoire, ce qu'elle couvre et son articulation avec l'assurance du locataire.

Qu'est-ce que l'assurance PNO ?

La PNO, ou assurance propriétaire non occupant, est le contrat souscrit par le bailleur pour le logement qu'il donne en location et qu'il n'habite pas lui-même. Elle protège le propriétaire en tant que tel, en complément de l'assurance de la copropriété et de celle du locataire, qui laissent chacune des zones non couvertes.

Elle couvre notamment la responsabilité civile du propriétaire, les dommages au logement pendant les périodes de vacance locative (entre deux locataires) et les sinistres dont le locataire ou son assurance ne répondrait pas. C'est le filet de sécurité du bailleur.

L'obligation d'assurance en copropriété (loi Alur)

Depuis la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), tout copropriétaire a l'obligation de s'assurer. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire — qu'il occupe son lot, le loue ou le laisse vacant — de souscrire au minimum une assurance couvrant sa responsabilité civile.

Concrètement, pour un logement loué en copropriété, cette obligation se matérialise par une assurance PNO. Le socle légal minimal est la garantie responsabilité civile ; en pratique, les contrats PNO du marché vont bien au-delà et couvrent aussi les dommages au bien.

Cette obligation vaut aussi bien pour un logement nu que meublé, occupé par un locataire ou temporairement vide.

Ce que couvre une PNO

Au-delà de la responsabilité civile obligatoire, une PNO complète protège le bailleur dans des situations que ni l'assurance du locataire ni celle de la copropriété ne prennent en charge :

• La responsabilité civile du propriétaire : dommages causés à un tiers, à un voisin ou au locataire du fait du logement (vice de construction, défaut d'entretien).
• La vacance locative : dégât des eaux, incendie ou dégradation survenant alors que le logement est vide, sans locataire assuré pour répondre du sinistre.
• Le recours des locataires et des voisins : lorsque le sinistre a son origine dans le logement mais engage la responsabilité du propriétaire.
• Le défaut d'assurance ou l'insuffisance de garantie du locataire : la PNO prend le relais si le locataire n'est pas (ou mal) assuré.
• Les dommages au bâti lui-même (murs, installations) non couverts par l'assurance de l'immeuble.

PNO et assurance du locataire : qui couvre quoi

Ces deux assurances ne font pas double emploi, elles se complètent. Le locataire assure les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion) et ses biens personnels via sa multirisque habitation. Le propriétaire, avec sa PNO, couvre ce qui reste à sa charge : sa responsabilité de bailleur, le bien pendant la vacance et les défaillances de garantie du locataire.

L'assurance de la copropriété, elle, couvre les parties communes et, selon les contrats, une partie des parties privatives. La PNO comble l'espace entre ces trois cercles.

Faut-il une PNO en dehors de la copropriété ?

Pour une maison individuelle (hors copropriété), la PNO n'est pas légalement obligatoire. Elle reste toutefois vivement recommandée : sans elle, un sinistre survenu pendant une vacance locative ou une défaillance d'assurance du locataire resterait entièrement à votre charge. Le coût d'une PNO (souvent quelques dizaines d'euros par an) est sans commune mesure avec le risque couvert.

Dans tous les cas, exigez chaque année l'attestation d'assurance de votre locataire : c'est une obligation légale de sa part, et le complément indispensable de votre PNO.