MRH locataire : l'attestation d'assurance annuelle obligatoire

Le locataire d'une résidence principale doit s'assurer, et le prouver au bailleur — à l'entrée dans les lieux, puis chaque année. Cette obligation, souvent mal connue, protège autant le locataire que le propriétaire. Ce guide détaille l'obligation d'assurance habitation (MRH), l'attestation annuelle à réclamer et les recours du bailleur en cas de défaut.

L'assurance habitation du locataire : une obligation légale

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 7, g) oblige le locataire d'un logement loué à titre de résidence principale à s'assurer contre les risques locatifs — au minimum l'incendie, les dégâts des eaux et les explosions. Cette obligation, historiquement propre à la location nue, a été étendue à la location meublée par la loi Alur.

En pratique, le locataire souscrit une assurance multirisque habitation (MRH), qui couvre les risques locatifs exigés par la loi et, au-delà, ses propres biens et sa responsabilité civile.

L'attestation d'assurance : à l'entrée puis chaque année

Le locataire doit remettre au bailleur une attestation d'assurance lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du propriétaire. L'attestation est un document simple délivré par l'assureur, qui mentionne le logement assuré, la période de couverture et les garanties. C'est la preuve que l'obligation d'assurance est bien respectée.

Le bailleur a tout intérêt à réclamer cette attestation à chaque date anniversaire du bail : une assurance peut avoir été résiliée en cours d'année. Suivre ce renouvellement fait partie d'une gestion locative sérieuse.

Que se passe-t-il si le locataire ne s'assure pas ?

Le défaut d'assurance du locataire n'est pas sans conséquence. La loi offre deux voies au bailleur, à condition qu'elles soient prévues au bail :

• La clause résolutoire : si le bail la prévoit, le défaut d'assurance peut, après un commandement resté infructueux pendant un mois, entraîner la résiliation du bail.
• L'assurance pour compte : le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, après l'avoir mis en demeure sans réponse pendant un mois. Il récupère alors la prime sur le locataire, majorée au maximum de 10 %, par douzièmes ajoutés au loyer.

Ces mécanismes visent à garantir qu'aucun logement loué ne reste sans couverture, sans priver pour autant le locataire de son logement de façon disproportionnée.

Ce que couvre la multirisque habitation

La MRH du locataire va au-delà du minimum légal. Elle couvre généralement :

• Les risques locatifs obligatoires : incendie, dégâts des eaux, explosions — les dommages dont le locataire répond vis-à-vis du propriétaire.
• La responsabilité civile : les dommages causés aux voisins et aux tiers (le fameux « recours des voisins »).
• Les biens personnels du locataire : mobilier, électroménager, effets, contre le vol et les sinistres selon le contrat.

Bailleur : comment suivre l'attestation annuelle

Pour le propriétaire, la bonne pratique tient en trois points : exiger l'attestation à la remise des clés, la réclamer à chaque date anniversaire, et conserver chaque justificatif. Un logement dont le locataire n'est pas assuré expose le bailleur à devoir mobiliser sa propre assurance PNO — d'où l'intérêt d'articuler les deux.

Un outil de gestion locative qui centralise les baux et alerte à l'approche du renouvellement des attestations évite les oublis et sécurise la relation locative.