Location meublée de tourisme (Airbnb) : les règles

Louer son logement à la nuitée sur une plateforme comme Airbnb relève de la location meublée de tourisme, une activité de plus en plus encadrée. Déclaration en mairie, plafond de nuitées, changement d'usage, fiscalité, taxe de séjour : ce guide fait le point sur toutes les obligations, y compris les changements majeurs apportés par la loi du 19 novembre 2024.

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?

Le meublé de tourisme est défini par l'article L324-1-1 du code du tourisme : c'est une villa, un appartement ou un studio meublé, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Il se distingue de la location meublée classique (résidence principale du locataire) et de la chambre d'hôtes.

Le meublé de tourisme peut être la résidence principale du loueur (le logement où il vit au moins huit mois par an) ou une résidence secondaire : les règles diffèrent sensiblement selon les deux cas.

Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Toute mise en location d'un meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration en mairie. La loi du 19 novembre 2024 a généralisé la procédure de déclaration avec enregistrement : la commune délivre un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur chaque annonce, quelle que soit la plateforme.

Ce numéro permet aux communes de contrôler le respect des plafonds et de suspendre les annonces non conformes. Louer sans déclaration ou sans afficher le numéro expose à des amendes.

La règle des 120 jours pour une résidence principale

Lorsqu'on loue sa résidence principale en meublé de tourisme, la location est limitée à un plafond annuel. Ce plafond, historiquement fixé à 120 jours par an, peut désormais être abaissé jusqu'à 90 jours par la commune, sur délibération, depuis la loi de 2024.

Les plateformes ont l'obligation de bloquer automatiquement les annonces qui atteignent le plafond dans les communes ayant instauré l'enregistrement. Dépasser la limite expose le loueur à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

Changement d'usage et autorisation (résidence secondaire)

Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme de manière répétée et pour de courtes durées constitue un changement d'usage du local d'habitation. Dans les communes concernées (Paris, grandes villes, zones tendues), ce changement d'usage est soumis à autorisation préalable de la mairie, au titre de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Cette autorisation peut être assortie d'une obligation de compensation : transformer une surface équivalente de bureaux ou de commerces en logement. En copropriété, il faut par ailleurs vérifier que le règlement n'interdit pas l'activité de meublé de tourisme.

Fiscalité, DPE et taxe de séjour

Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. La loi de finances pour 2025 a durci le régime micro-BIC : l'abattement forfaitaire est abaissé à 30 % (plafond de recettes de 15 000 €) pour un meublé de tourisme non classé, contre 50 % (plafond 77 700 €) pour un meublé classé. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien.

La loi de 2024 impose désormais un diagnostic de performance énergétique pour les meublés de tourisme et prévoit d'écarter progressivement les passoires thermiques. Enfin, le loueur doit collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverser à la commune — les plateformes la collectent le plus souvent automatiquement.

Ce que change la loi de 2024

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, renforce le contrôle des meublés de tourisme : enregistrement généralisé, faculté d'abaisser le plafond à 90 jours, alignement fiscal moins favorable, exigence de DPE et pouvoirs accrus des communes (quotas, zones réservées à la résidence principale). Avant de se lancer, il est indispensable de vérifier la réglementation locale, qui varie fortement d'une commune à l'autre.