Louer un logement engage le propriétaire bien au-delà de la remise des clés. De la mise en location à la fin du bail, en passant par les rendez-vous qui reviennent chaque année, voici toutes vos obligations de bailleur, classées par étape et par échéance, avec leur fondement légal.
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs et fixe les devoirs du bailleur. Trois obligations structurent tout le bail : délivrer un logement décent et en bon état, garantir au locataire une jouissance paisible du logement, et entretenir les lieux en effectuant les grosses réparations pendant toute la durée de la location.
À ces obligations de fond s'ajoutent des obligations formelles : remettre un bail écrit conforme, annexer le dossier de diagnostic technique (DDT), établir un état des lieux d'entrée, délivrer une quittance de loyer sur demande, respecter l'encadrement des loyers là où il s'applique et souscrire les assurances requises. Chaque manquement peut être sanctionné (dommages-intérêts, baisse de loyer, voire nullité de certaines clauses).
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent : surface minimale (9 m² et 2,20 m de hauteur, ou 20 m³), absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements de confort (chauffage, eau chaude, cuisine, sanitaires) et absence de nuisibles. Depuis la loi Climat et Résilience, un critère de performance énergétique s'ajoute : un logement classé G au DPE consommant trop d'énergie n'est plus décent, et le calendrier se durcit jusqu'en 2034.
Un logement non décent expose le bailleur à une mise en conformité imposée par le juge, à une consignation ou une réduction du loyer, et empêche parfois le versement des aides au logement au locataire. Vérifier la décence avant chaque mise en location est donc la première précaution.
De la recherche d'un locataire à la restitution du dépôt, ce que la loi attend de vous à chaque phase du bail.
Fournir un logement décent · Réaliser les diagnostics obligatoires (DDT) · Respecter l'encadrement des loyers et le plafond de complément de loyer là où il s'applique · Ne pas exiger de pièces interdites au dossier du candidat
Remettre un bail écrit conforme (contrat-type) · Annexer le DDT et la notice d'information · Établir un état des lieux d'entrée contradictoire · Plafonner le dépôt de garantie (1 mois nu, 2 mois meublé)
Garantir la jouissance paisible · Délivrer une quittance de loyer sur demande · Réaliser les grosses réparations et l'entretien · Réviser le loyer dans la limite de l'IRL · Régulariser les charges chaque année
Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) obligatoire en copropriété (loi Alur) · Exiger et vérifier l'attestation d'assurance du locataire · Assumer les charges non récupérables
Respecter les délais et motifs de congé (6 mois pour vente/reprise en nu) · Réaliser l'état des lieux de sortie · Restituer le dépôt de garantie sous 1 ou 2 mois · Justifier toute retenue
Déclarer les revenus fonciers ou BIC (LMNP) chaque année · Payer la CFE en location meublée (LMNP) le cas échéant · Conserver les justificatifs de charges et travaux déductibles
Les rendez-vous qui reviennent chaque année : anticipez-les pour rester en conformité.
Encaisser le loyer et les charges · Délivrer la quittance de loyer si le locataire la demande (gratuitement)
Réviser le loyer selon l'IRL si une clause de révision figure au bail (la révision est facultative et doit intervenir dans l'année, sinon elle est perdue)
Régulariser les charges locatives sur la base des dépenses réelles · Demander l'attestation d'assurance habitation du locataire · Renouveler votre assurance PNO
Déclarer les revenus fonciers (formulaire 2044) ou les BIC en LMNP au moment de la déclaration de revenus · Provisionner l'impôt et les prélèvements sociaux
Renouveler les diagnostics arrivant à expiration (ERP de moins de 6 mois à chaque signature de bail, gaz et électricité tous les 6 ans, DPE tous les 10 ans)
Anticiper la rénovation énergétique des passoires thermiques (calendrier DPE 2025-2034) et l'entretien des équipements (chaudière, VMC) pour préserver la décence
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Créer un compte gratuitLe bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état, garantir au locataire une jouissance paisible, entretenir le logement et réaliser les grosses réparations. Il doit aussi remettre un bail écrit conforme avec le dossier de diagnostic technique, établir un état des lieux, délivrer une quittance sur demande et respecter l'encadrement des loyers là où il s'applique (loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Un logement décent (décret n°2002-120) fait au moins 9 m² pour 2,20 m de hauteur, ne présente aucun risque pour la sécurité ou la santé, dispose des équipements de confort (chauffage, eau chaude, sanitaires, cuisine) et est exempt de nuisibles. Depuis la loi Climat et Résilience, un critère de performance énergétique s'ajoute : les logements les plus énergivores ne sont plus considérés comme décents.
Oui, mais seulement à la demande du locataire, et gratuitement. Le bailleur ne peut pas s'y opposer ni facturer ce document. La quittance atteste le paiement du loyer et des charges pour la période concernée ; elle sert souvent de justificatif de domicile au locataire.
Le bailleur assume les grosses réparations et tout ce qui relève de la vétusté ou d'un vice : toiture, chaudière hors entretien courant, installations électriques ou de plomberie vétustes, gros œuvre. Le locataire, lui, prend en charge l'entretien courant et les menues réparations listées par le décret n°87-712.
En copropriété, la loi Alur impose au bailleur une assurance propriétaire non occupant (PNO) couvrant au minimum sa responsabilité civile. Hors copropriété, elle reste fortement recommandée. Le bailleur doit par ailleurs exiger chaque année l'attestation d'assurance habitation de son locataire.
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