Louer un logement meuble suppose un contrat adapte, distinct du bail vide sur la duree, le preavis et le depot de garantie. Un modele de bail meuble bien redige protege le bailleur comme le locataire et evite l'essentiel des litiges. Ce modele 2026, conforme a la loi du 6 juillet 1989 completee par les lois ALUR et ELAN, est gratuit au format Word et PDF. Particularite utile et trop souvent oubliee par les modeles generiques : il integre la mention du loyer de reference majore et une clause de complement de loyer, indispensables en zone d'encadrement.
Qu'est-ce qu'un bail meuble
Le bail meuble est le contrat de location d'un logement equipe d'un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre normalement des son entree, avec ses seuls effets personnels. La liste minimale d'equipements est fixee par decret : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenetres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, refrigerateur et congelateur, vaisselle suffisante, ustensiles de cuisine, table et sieges, etageres de rangement, luminaires et materiel d'entretien menager adapte au logement.
Si le mobilier est incomplet, un juge peut requalifier le contrat en bail vide, avec les durees et preavis plus contraignants qui s'appliquent alors au bailleur. D'ou l'interet d'un inventaire precis annexe au contrat. Le bail meuble fait partie des documents essentiels du cycle locatif, que vous retrouvez dans notre rubrique documents locatifs.
Bail meuble ou bail vide : les differences
Le choix entre location meublee et location vide determine la duree du bail, les preavis et le montant du depot de garantie. Le tableau ci-dessous resume les principales differences.
| Critere | Bail meuble | Bail vide |
|---|---|---|
| Duree du bail | 1 an (9 mois pour un etudiant) | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) |
| Preavis du bailleur | 3 mois | 6 mois |
| Preavis du locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Depot de garantie | Jusqu'a 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Mobilier | Liste minimale d'equipements imposee | Aucune obligation |
Pour comparer plus largement les deux formules et accéder a une trame unique, consultez notre modele de bail de location, qui couvre la location vide comme la location meublee.
Les clauses obligatoires du bail meuble
Le contrat de location meublee doit reprendre la trame du contrat type fixe par decret depuis la loi ALUR. Plusieurs mentions sont obligatoires : sans elles, le bail est incomplet et certains droits du bailleur deviennent inopposables.
Identification des parties et du logement
Le bail doit indiquer le nom et le domicile du bailleur (ou de son mandataire) ainsi que l'identite du ou des locataires. Cote logement, on precise l'adresse, le type d'habitat, le nombre de pieces, les equipements, les parties communes et les annexes (cave, parking). La surface habitable en metres carres est obligatoire : il s'agit bien de la surface habitable, et non de la surface Carrez reservee a la vente en copropriete.
Loyer, charges et depot de garantie
Le contrat fixe le montant du loyer et ses modalites de paiement, le montant des charges et leur mode de recuperation (provisions avec regularisation, ou forfait souvent retenu en meuble). Le depot de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges en location meublee. La clause de revision merite une attention particuliere : sans elle, aucune augmentation de loyer n'est possible en cours de bail. Elle indexe le loyer sur l'indice de reference des loyers de l'INSEE. La revision reste facultative et plafonnee a l'evolution de l'IRL (par exemple 146,60 au 1er trimestre 2026), et elle est interdite pour un logement classe F ou G au DPE depuis le 24 aout 2022.
Duree et conditions de renouvellement
Le bail meuble de residence principale dure un an et se reconduit tacitement pour un an a son terme. Le bail meuble etudiant dure neuf mois, sans tacite reconduction, ce qui correspond a l'annee universitaire et libere le logement l'ete. Le locataire peut donner conge a tout moment avec un preavis d'un mois. Le bailleur, lui, ne peut donner conge qu'a l'echeance, avec un preavis de trois mois et un motif legitime (reprise, vente, motif serieux).
Bail meuble en zone d'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers concerne aussi bien la location vide que la location meublee. Dans les territoires concernes, le loyer d'un meuble ne peut pas depasser le loyer de reference majore applicable au logement, sous reserve d'un eventuel complement de loyer justifie. Plusieurs agglomerations appliquent ce dispositif en 2026, parmi lesquelles Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Metropole, le Pays Basque, Plaine Commune et Est Ensemble.
Mentionner le loyer de reference majore
En zone encadree, le bail doit obligatoirement faire figurer le loyer de reference et le loyer de reference majore retenus pour fixer le loyer, ainsi que le loyer du precedent locataire en cas de relocation. Le loyer de reference majore correspond au loyer de reference augmente de 20 pour cent (le loyer de reference minore etant fixe a 30 pour cent en dessous). Ces valeurs dependent de l'adresse exacte, de l'annee de construction, du nombre de pieces et du caractere meuble du logement, qui beneficie d'une majoration specifique. Avant de fixer votre loyer, pensez a verifier le loyer encadre avec le simulateur, qui calcule le plafond exact a partir du bareme officiel.
Clause de complement de loyer
Lorsque le logement presente des caracteristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte par le loyer de reference et qui ne relevent pas de l'usage courant pour la categorie de logement, le bailleur peut appliquer un complement de loyer. Le bail doit alors comporter une clause dediee qui justifie ce complement et en precise le montant. Notre modele integre cette clause de complement de loyer, prete a remplir, ainsi que les champs loyer de reference et loyer de reference majore. Attention : un complement non justifie peut etre conteste par le locataire, et le loyer ramene au plafond.
Bon a savoir : un loyer fixe au-dela du plafond d'encadrement, complement non justifie compris, expose le bailleur a une action en diminution de loyer du locataire. Documenter le complement et verifier le plafond en amont securise durablement le contrat.
Annexes obligatoires a joindre
Un bail meuble n'est complet qu'avec ses annexes, remises au locataire au plus tard a la signature. Voici les pieces a joindre :
- Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements d'avant 1949, etat des risques, etats des installations de gaz et d'electricite de plus de quinze ans, et diagnostic amiante le cas echeant.
- L'inventaire et l'etat detaille du mobilier, specifique au bail meuble, qui liste piece par piece les equipements fournis et leur etat.
- L'etat des lieux d'entree, date et signe par les deux parties.
- La notice d'information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs.
- Le reglement de copropriete (extraits utiles) si le logement est en copropriete.
- L'attestation d'assurance habitation du locataire, exigible au bail.
Sur le plan financier, gardez en tete les regles de restitution : le depot de garantie doit etre rendu dans un delai legal apres la sortie, deduction faite des sommes dûment justifiees. Un inventaire du mobilier precis a l'entree facilite grandement ce calcul.
Telecharger le modele (Word et PDF) gratuitement
Vous pouvez utiliser ce modele de deux facons. Soit telecharger la trame au format Word, modifiable, et le PDF prêt a imprimer, pour la remplir vous-meme. Soit generer le bail directement en ligne : l'application laubja construit votre contrat de location meublee a partir de vos informations, choisit la bonne trame, integre la clause de revision IRL, prevoit la clause de complement de loyer et vous rappelle les annexes a joindre. Le bail genere est gratuit et conforme a la reglementation 2026, sans inscription obligatoire.
Une fois le bail signe, laubja vous accompagne sur la suite du cycle locatif : quittance a chaque paiement, suivi des loyers, gestion du DPE et revision annuelle, le tout gratuitement et sans agence.
Editeur et conformite (Consorces SAS, ORIAS 25009380)
laubja est edite par Consorces SAS, courtier en assurance immatricule a l'ORIAS sous le numero 25009380. L'application est gratuite parce qu'elle est financee par l'activite de courtage, et non par la vente de documents. Parce qu'un bail bien securise inclut le volet assurance, vous pouvez aussi verifier les couvertures utiles (assurance habitation du locataire, protection du bailleur, garantie loyers impayes) dans le respect du devoir de conseil prevu par la reglementation sur la distribution d'assurances. Cette approche reste informative et sans engagement : vous restez libre de fixer votre loyer, de choisir vos garanties et de telecharger le modele sans rien souscrire.