Calculez votre capacité d'emprunt immobilier
Combien pouvez-vous emprunter ? Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise. À partir de vos revenus, de vos crédits en cours, du taux et de la durée, ce simulateur estime votre mensualité maximale, le capital empruntable, votre budget d'achat et le coût total du crédit. Aucune inscription, aucune donnée conservée.
Capacité d'emprunt : comment est-elle calculée ?
Le point de départ est le taux d'endettement. Depuis les recommandations du HCSF, la mensualité totale de vos crédits — assurance emprunteur comprise — ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Votre mensualité maximale se déduit donc directement de vos revenus mensuels, avant de retrancher les mensualités des prêts que vous remboursez déjà.
À partir de la mensualité disponible pour le nouveau prêt, on « inverse » la formule d'un prêt amortissable à mensualités constantes pour retrouver le capital empruntable : celui-ci dépend du taux d'intérêt et de la durée. Allonger la durée augmente le capital accessible mais renchérit le coût total du crédit ; un taux plus élevé réduit à la fois la mensualité utile et le capital.
L'assurance emprunteur, calculée sur le capital initial, consomme une part des 35 % : elle réduit donc mécaniquement votre capacité d'emprunt. Le budget d'achat total correspond au capital empruntable augmenté de votre apport personnel.
Cette estimation est indicative. Au-delà du taux d'endettement, les banques apprécient le « reste à vivre », le saut de charge, la stabilité et la nature de vos revenus. Les frais de notaire ne sont pas déduits ici : pensez à les chiffrer séparément pour connaître votre budget réel.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximal autorisé ?
Le HCSF recommande de ne pas dépasser 35 % de taux d'effort, assurance emprunteur comprise. Les banques disposent d'une marge de flexibilité limitée pour déroger à ce seuil, réservée en priorité à l'achat de la résidence principale et aux profils solides. Au-delà de 35 %, l'accord de prêt devient très difficile à obtenir.
L'assurance emprunteur entre-t-elle dans le calcul ?
Oui. Le taux d'effort de 35 % s'apprécie assurance comprise. Comme l'assurance s'ajoute à la mensualité du prêt, elle consomme une partie de votre capacité et réduit donc le capital empruntable. Un taux d'assurance plus faible (délégation d'assurance) augmente mécaniquement votre capacité d'emprunt.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Trois leviers principaux : allonger la durée du prêt (plus de capital, mais un coût total plus élevé), augmenter l'apport personnel (le budget d'achat grimpe d'autant), et réduire vos autres mensualités en soldant un crédit à la consommation. Négocier le taux d'intérêt et le taux d'assurance améliore aussi la mensualité utile.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le budget d'achat ?
Non. Le budget affiché correspond au capital empruntable plus l'apport. Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) s'ajoutent au prix du bien : estimez-les avec notre calculateur de frais de notaire pour connaître le prix maximal que vous pouvez réellement viser.
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