Congé du bailleur : vente, reprise, motif légitime

Contrairement au locataire, qui peut donner congé à tout moment, le bailleur ne peut reprendre son logement que dans des cas strictement encadrés par la loi. Le congé du bailleur obéit à un formalisme précis, à des délais et à trois motifs limitativement prévus par la loi du 6 juillet 1989 : la vente, la reprise pour habiter et le motif légitime et sérieux. Ce guide détaille chacun d'eux, les délais de préavis et les protections dont bénéficie le locataire.

Un droit encadré : trois motifs seulement

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail — jamais en cours de bail — et uniquement pour l'un des trois motifs prévus par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

• le congé pour vendre le logement (congé pour vente) ;
• le congé pour reprendre le logement afin d'y habiter, lui-même ou un proche (congé pour reprise) ;
• le congé pour motif légitime et sérieux, tenant le plus souvent aux manquements du locataire.

Hors de ces trois hypothèses, le bail se renouvelle ou se reconduit automatiquement. Le bailleur ne peut donc pas « ne pas renouveler » un bail sans justifier de l'un de ces motifs.

Le congé pour vente

Le bailleur qui souhaite vendre son logement libre d'occupation peut donner congé pour vente à l'échéance du bail. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire : il ouvre à ce dernier un droit de préemption. Le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15.

Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter l'offre. S'il accepte, il bénéficie d'un délai de deux mois (ou quatre mois s'il recourt à un prêt) pour réaliser la vente. S'il n'achète pas, le bailleur peut vendre à un tiers, mais si les conditions deviennent plus avantageuses pour l'acquéreur, une nouvelle offre doit être proposée au locataire.

À noter : la vente d'un logement occupé (avec le locataire en place) ne nécessite aucun congé — le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le droit de préemption ne joue que pour la vente du logement libre.

Le congé pour reprise

Le bailleur peut reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger un proche. Le congé pour reprise doit, à peine de nullité, indiquer le motif et préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien qui l'unit au bailleur.

Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

La reprise doit être réelle et sérieuse : le logement repris doit effectivement devenir la résidence du bénéficiaire. Un congé pour reprise frauduleux (le logement étant en réalité reloué ou revendu) expose le bailleur à des dommages-intérêts et à des sanctions pénales.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le bailleur peut enfin donner congé pour un motif légitime et sérieux, qui tient généralement à un manquement du locataire à ses obligations : retards ou défauts de paiement répétés du loyer, troubles de voisinage caractérisés, non-respect de la destination du logement, défaut d'assurance, sous-location non autorisée.

Le motif doit être précisé dans le congé et pouvoir être justifié en cas de contestation. Le juge apprécie souverainement le caractère légitime et sérieux du motif invoqué. Ce congé se distingue de la résiliation du bail en cours pour impayés, qui passe, elle, par la clause résolutoire et une procédure judiciaire.

Délais de préavis et formalisme

Le congé du bailleur doit respecter un préavis calculé à partir de la date d'échéance du bail :

• six mois avant l'échéance pour un logement loué nu (non meublé) ;
• trois mois avant l'échéance pour un logement meublé.

Le congé doit être notifié à chacun des locataires titulaires du bail (et, le cas échéant, au partenaire de PACS ou au conjoint dont le bailleur a connaissance) par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (huissier), ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date de réception fait courir le délai.

La protection du locataire âgé et modeste

Le bailleur ne peut donner congé pour vente ou pour reprise à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond réglementaire, sans lui proposer un logement de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité.

Cette protection ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond. L'âge et les ressources s'apprécient à la date d'échéance du bail.