Colocation : bail, solidarité, quittance à la quote-part

La colocation séduit autant les locataires, pour partager le loyer, que les bailleurs, pour sécuriser leurs revenus. Mais elle soulève des questions spécifiques : faut-il un bail unique ou des baux séparés ? Qu'est-ce que la clause de solidarité et jusqu'où engage-t-elle chaque colocataire ? Que se passe-t-il au départ de l'un d'eux ? Et comment délivrer une quittance quand plusieurs personnes paient le loyer ? Ce guide fait le tour de la colocation encadrée par la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi Alur.

Qu'est-ce que la colocation ?

La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Elle peut porter sur un logement nu ou meublé, avec les durées de bail correspondantes : trois ans (bailleur personne physique) pour un logement nu, un an (ou neuf mois pour un étudiant) pour un logement meublé.

Bail unique ou baux individuels

Deux montages sont possibles, aux conséquences très différentes :

• Le bail unique : tous les colocataires signent le même contrat et sont co-titulaires du bail. C'est le montage le plus courant, souvent assorti d'une clause de solidarité.
• Les baux individuels : chaque colocataire signe son propre contrat portant sur sa chambre privative et une quote-part des parties communes. Chacun n'est alors responsable que de son loyer, sans solidarité entre colocataires.

Le choix du montage détermine l'étendue des obligations de chacun. Le bail unique avec solidarité protège davantage le bailleur ; les baux individuels protègent davantage chaque colocataire.

La clause de solidarité

Dans un bail unique, le bailleur insère très souvent une clause de solidarité. Elle rend chaque colocataire — et sa caution — tenu du paiement de la totalité du loyer et des charges, et pas seulement de sa part. En cas d'impayé d'un colocataire, le bailleur peut réclamer l'intégralité aux autres.

La loi Alur a toutefois encadré la durée de cet engagement pour le colocataire qui quitte le logement. La solidarité d'un colocataire sortant, et celle de sa caution, prend fin à la première de ces deux dates :

• à la date d'effet d'un nouveau colocataire qui le remplace dans le bail ;
• à défaut de remplacement, au plus tard six mois après la date d'effet du congé qu'il a régulièrement délivré.

Autrement dit, un colocataire qui part et donne congé ne reste plus engagé indéfiniment : passé six mois, ou dès qu'un remplaçant entre, il est libéré.

Le départ d'un colocataire

Chaque colocataire peut donner congé individuellement, sans que cela mette fin au bail pour les autres. Le préavis est celui du bail : trois mois en logement nu (réduit à un mois en zone tendue ou pour un motif légitime), un mois en meublé.

Le colocataire sortant ne récupère pas directement sa part du dépôt de garantie auprès du bailleur : le dépôt est restitué en une seule fois à la fin du bail. Les arrangements sur la part du dépôt se règlent en général entre colocataires, le remplaçant remboursant le partant.

Charges, dépôt de garantie et assurance

En colocation, les charges récupérables peuvent, par dérogation, être fixées au forfait (un montant fixe versé avec le loyer, sans régularisation annuelle), ce qui simplifie la gestion. À défaut, elles restent provisionnées avec régularisation.

Le dépôt de garantie est unique pour le logement et ne peut excéder un mois de loyer hors charges (logement nu) ou deux mois (meublé). Chaque colocataire doit par ailleurs être assuré : l'assurance habitation est obligatoire, et le bailleur peut, en colocation, souscrire une assurance pour le compte des colocataires et en récupérer le coût.

La quittance à la quote-part

Le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En colocation, chaque colocataire peut demander une quittance correspondant à sa quote-part du loyer et des charges effectivement payée.

La quittance à la quote-part mentionne le montant réglé par le colocataire concerné, en distinguant le loyer et les charges. Elle lui sert de justificatif de domicile et de paiement — utile pour une demande d'aide au logement, un dossier ou une déclaration. Un outil de gestion locative permet de générer ces quittances par colocataire en quelques clics.