PNO, MRH ou PNO en copropriété : qui assure quoi ? PNO, MRH, copropriété
Assurance propriétaire non occupant (PNO), multirisque habitation (MRH) de l'occupant, PNO obligatoire en copropriété : ces trois assurances ne couvrent ni le même bien, ni la même personne. La PNO protège le bailleur qui ne vit pas dans le logement, la MRH protège l'occupant, et la loi ALUR rend la PNO obligatoire pour tout copropriétaire. Ce comparatif clarifie qui souscrit, ce qui est couvert et quand chaque garantie intervient.
Qui assure quoi, en un coup d'œil
Récapitulatif des trois assurances liées à un logement loué. La PNO en copropriété n'est pas une assurance distincte : c'est la garantie PNO rendue obligatoire par la loi ALUR pour les lots en copropriété.
| Critère | Assurance PNO | Multirisque habitation (MRH) | PNO en copropriété (loi ALUR) |
|---|---|---|---|
| Qui souscrit | Le propriétaire bailleur (non occupant) | L'occupant du logement (locataire ou propriétaire occupant) | Le copropriétaire, qu'il loue ou occupe le lot |
| Qui / quoi est assuré | Le logement loué et la responsabilité du bailleur | L'occupant, ses biens et sa responsabilité | Le lot en copropriété et la responsabilité du copropriétaire |
| Obligatoire ? | Fortement recommandée (hors copropriété) | Obligatoire pour le locataire (loi n°89-462, art. 7) | Obligatoire depuis la loi ALUR (art. 9-1 de la loi de 1965) |
| Ce qui est couvert | Incendie, dégât des eaux, catastrophes, vacance locative, défaut d'assurance du locataire, responsabilité civile propriétaire | Incendie, dégât des eaux, responsabilité civile locative, biens personnels de l'occupant | Au minimum la responsabilité civile du copropriétaire ; souvent étendue aux sinistres des parties privatives |
| Quand elle intervient | En complément ou à défaut de l'assurance du locataire, et pendant les périodes de vacance | En premier lieu tant que le logement est occupé | Pour les dommages engageant le copropriétaire envers le syndicat ou les voisins |
| Bien concerné | Tout logement mis en location (maison ou appartement) | Le logement effectivement occupé | Un lot situé dans une copropriété |
| Coût indicatif | Ordre de grandeur de 60 à 150 €/an selon le bien | Ordre de grandeur de 100 à 300 €/an selon la surface et les biens | Prime PNO (même ordre de grandeur), imposée par la copropriété |
L'assurance PNO — protéger le bien loué
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre le bailleur qui met son logement en location et n'y habite pas. Elle prend le relais lorsque le locataire n'est pas assuré, mal assuré, ou lorsque le logement est vacant entre deux locations. Elle garantit aussi votre responsabilité de propriétaire, par exemple si un défaut du bâtiment cause un dommage à un tiers ou à un voisin.
- Couvre l'incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles et technologiques, la responsabilité civile du propriétaire.
- Intervient pendant la vacance locative et en complément (ou à défaut) de l'assurance du locataire.
- Fortement recommandée pour tout logement loué ; sa prime est déductible des revenus fonciers au régime réel.
La multirisque habitation (MRH) — l'assurance de l'occupant
La multirisque habitation (MRH) assure la personne qui occupe le logement : le locataire, ou le propriétaire qui y vit. Pour un locataire, elle est obligatoire (article 7 de la loi n°89-462) : il doit remettre une attestation d'assurance à l'entrée puis chaque année. Elle couvre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion), ses biens personnels et sa responsabilité civile.
- Souscrite par l'occupant, pas par le bailleur : elle ne protège pas le propriétaire non occupant.
- Obligatoire pour le locataire ; à défaut, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte et la répercuter, ou résilier le bail.
- Intervient en premier lieu tant que le logement est occupé et assuré.
La PNO en copropriété — une obligation de la loi ALUR
Depuis la loi ALUR de 2014 (article 9-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), tout copropriétaire — qu'il occupe son lot ou le loue — doit être couvert au minimum en responsabilité civile. En pratique, cette obligation se traduit par la souscription d'une assurance PNO pour le lot. Elle vient s'articuler avec l'assurance de l'immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires, qui couvre les parties communes.
La « PNO en copropriété » n'est donc pas un contrat à part : c'est la garantie PNO, rendue obligatoire par la loi lorsque le bien est en copropriété. Un bailleur qui possède un appartement en copropriété cumule ainsi une obligation légale (loi ALUR) et un besoin de protection concret (vacance, défaut d'assurance du locataire, responsabilité).
PNO et MRH se cumulent-elles ?
Oui, et c'est même la situation la plus courante d'une location. Le locataire souscrit sa MRH (obligatoire) qui joue en premier ; le bailleur conserve sa PNO qui prend le relais en cas de défaillance du locataire, pendant la vacance, ou pour sa propre responsabilité de propriétaire. Les deux contrats ne font pas double emploi : ils protègent des personnes et des intérêts différents autour du même logement.
Comment choisir ?
Si vous êtes bailleur : souscrivez une PNO, obligatoire si le logement est en copropriété et vivement recommandée sinon. Vérifiez que votre locataire vous remet chaque année son attestation de MRH. Si vous occupez votre logement : une MRH suffit, et une PNO devient nécessaire seulement si vous mettez le bien en location. Ce comparatif est informatif et ne remplace pas l'analyse de votre situation ; Laubja, édité par le courtier CONSORCES (ORIAS n°25009380), vous aide à identifier la bonne combinaison et à comparer les offres.
Questions fréquentes
Quelle différence entre PNO et MRH ?
La multirisque habitation (MRH) assure l'occupant du logement — locataire ou propriétaire occupant — ainsi que ses biens et sa responsabilité. L'assurance propriétaire non occupant (PNO) assure le bailleur qui ne vit pas dans le logement : elle intervient en complément ou à défaut de l'assurance du locataire, et pendant les périodes de vacance locative.
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
Elle est fortement recommandée pour tout logement loué, et surtout obligatoire lorsque le lot est en copropriété : la loi ALUR (article 9-1 de la loi de 1965) impose à chaque copropriétaire une couverture au minimum en responsabilité civile, généralement assurée par un contrat PNO. Hors copropriété, la PNO n'est pas légalement obligatoire mais reste vivement conseillée.
La PNO en copropriété est-elle un contrat différent ?
Non. La « PNO en copropriété » désigne simplement la garantie propriétaire non occupant rendue obligatoire par la loi ALUR pour les lots en copropriété. C'est le même type de contrat PNO ; l'obligation légale vient s'y ajouter. Elle se distingue de l'assurance de l'immeuble souscrite par le syndicat, qui couvre les parties communes.
Faut-il cumuler PNO et MRH sur un logement loué ?
Oui, c'est la configuration normale d'une location : le locataire souscrit sa MRH obligatoire (qui joue en premier) et le bailleur conserve sa PNO (qui prend le relais en cas de défaut du locataire, de vacance ou pour sa responsabilité de propriétaire). Les deux ne font pas double emploi : elles couvrent des personnes et des intérêts différents.
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